Impôt sur la fortune improductive : ce qui a été voté, ce qui s’applique vraiment

En résumé

• L’impôt sur la fortune improductive n’existe pas dans la loi : l’article 964 du code général des impôts n’a pas changé depuis 2018.
• L’IFI s’applique toujours au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net, avec un barème de 0,50 % à 1,50 %.
• L’idée a été adoptée au Sénat à plusieurs reprises, dont en novembre 2025, et à l’Assemblée en octobre 2025, mais n’a jamais figuré dans une loi de finances.
• La version de 2025 aurait sorti de l’impôt l’immobilier loué plus d’un an et taxé l’or, les objets de luxe et une partie de l’assurance vie.
• La version de l’Assemblée aurait taxé les fonds en euros de l’assurance vie, pas les unités de compte ; la résidence principale reste taxable avec un abattement de 30 %.
• Le projet de loi de finances pour 2027 déposé par le Gouvernement ne prévoit rien de tel.

L’impôt sur la fortune improductive n’existe pas dans la loi

Commençons par l’essentiel. L’article 964 du code général des impôts institue toujours « un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière ». Sa rédaction n’a pas changé depuis le 1er janvier 2018. Le seuil reste fixé à 1 300 000 euros et le barème va de 0,50 % à 1,50 %.

Aucune loi de finances n’a donc remplacé l’IFI. Ce qui circule sous le nom d’« impôt sur la fortune improductive », ce sont des amendements, dont certains ont été votés par une assemblée, mais aucun n’a survécu à la navette parlementaire.

Des tentatives répétées depuis 2019

• Novembre 2022 : au Sénat, l’amendement n° I-18 du groupe Union centriste au projet de loi de finances pour 2023 propose de « remplacer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) par un impôt sur la fortune improductive ». Il est adopté, contre l’avis du Gouvernement, puis disparaît du texte final. Le Sénat avait déjà voté une mesure comparable lors du budget 2020.
• Octobre 2024 : à l’Assemblée, l’amendement n° I-865 des députés écologistes au budget 2025 élargit l’assiette aux liquidités, aux placements financiers et aux biens de luxe. Il est rejeté.
• Octobre 2025 : l’amendement n° I-3379 de Jean-Paul Matteï au budget 2026 est adopté par l’Assemblée, modifié par le sous-amendement n° I-3910 de Philippe Brun. Il ne figure pas dans la loi de finances pour 2026.
• Novembre 2025 : au Sénat, l’amendement n° I-381 du groupe Union centriste au budget 2026 transforme l’IFI en « contribution des hauts patrimoines », assise sur les actifs jugés improductifs, avec un seuil relevé à 2,57 millions d’euros. Il est adopté. Selon son exposé, le Sénat avait déjà voté la même mesure lors des budgets 2022 à 2025. Elle ne figure pas dans la loi de finances pour 2026.

Ce que l’impôt sur la fortune improductive aurait taxé

Le principe est le même dans toutes les versions : taxer ce qui « dort » plutôt que ce qui produit. L’amendement de 2025 sortait de l’assiette les « actifs immobiliers productifs », définis comme les biens loués plus d’un an et répondant à des critères notamment environnementaux. Il y faisait entrer l’or, les objets précieux, les voitures, yachts et avions, les actifs numériques et la part d’assurance vie non investie dans l’économie productive.

Le seuil devait passer à 2 millions d’euros. Le sous-amendement de Philippe Brun a supprimé ce relèvement, au motif qu’il réduisait le rendement de l’impôt. Les versions du Sénat et des écologistes visaient, elles, les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance : résidence principale, résidence secondaire, logement prêté ou laissé vacant.

Assurance vie : les fonds en euros visés, pas les unités de compte

C’est le point qui inquiète le plus les épargnants. Aujourd’hui, l’assurance vie n’entre dans l’IFI que pour la part investie en unités de compte immobilières, comme des parts de SCPI ou d’OPCI (article 972 du code général des impôts). Le fonds en euros n’est pas taxé.

L’amendement voté par l’Assemblée en 2025 renversait la logique : il faisait entrer dans l’assiette les sommes placées en assurance vie, à l’exclusion de celles investies en unités de compte, ainsi que les liquidités et placements financiers assimilés. En clair, le fonds en euros aurait été taxé, les unités de compte non. La version du Sénat de novembre 2025 visait, elle, les comptes, livrets, comptes à terme et fonds monétaires, sans mentionner expressément l’assurance vie. Aucune de ces règles n’est en vigueur.

Seuil et taux : ce que prévoyaient les versions votées

	IFI en vigueur	Assemblée, octobre 2025	Sénat, novembre 2025
Seuil d’imposition	1,3 million d’euros	1,3 million d’euros (relèvement à 2 millions supprimé par le sous-amendement n° I-3910)	2,57 millions d’euros
Taux	Barème de 0,50 % à 1,50 %	Taux unique de 1 % sur la fraction au-delà de 2 millions d’euros	Barème progressif, décote jusqu’à 2,77 millions d’euros
Immobilier loué	Taxé	Exonéré sous conditions (bail d’au moins douze mois, loyer plafonné, DPE de A à D)	Exonéré (seuls les logements réservés à la jouissance du propriétaire sont visés)
Assurance vie	Unités de compte immobilières seulement	Fonds en euros taxés, unités de compte exonérées	Non mentionnée expressément

Les deux textes ont été adoptés chacun par une assemblée, mais aucun n’a été retenu dans la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026.

Résidence principale : toujours taxable, avec un abattement de 30 %

Dans l’IFI actuel, la résidence principale fait partie du patrimoine taxable, mais sa valeur est réduite d’un abattement de 30 % (article 973). Aucune des versions votées ne l’en sortait : un logement occupé par son propriétaire ne produit pas de loyer, il relève donc par définition du patrimoine « improductif ». La version du Sénat la visait expressément, avec la résidence secondaire et le logement laissé vacant ou prêté, tout en conservant l’abattement de 30 %.

Et dans le budget 2027 ?

Le projet de loi de finances pour 2027 déposé par le Gouvernement ne contient aucune disposition de ce type, et les évaluations préalables de ses articles n’en font pas mention. Des amendements peuvent être déposés pendant les débats : leur sort se jouera en séance, puis au Sénat. Tant qu’un texte n’est pas promulgué, l’IFI reste la seule règle.

Un premier pas a toutefois été voté. Le 16 octobre 2026, les députés ont adopté en première lecture l’amendement n° I-797, qui exclurait de l’IFI, à partir de 2027, les logements loués nus en résidence principale sous les plafonds de loyer et de ressources du logement intermédiaire. Ce n’est pas un impôt sur la fortune improductive, mais il en reprend la logique pour l’immobilier loué. Le texte doit encore franchir le vote de la première partie du budget, puis le Sénat.

IFI 2026 : les règles qui s’appliquent vraiment

En attendant, c’est l’article 977 du code général des impôts qui fixe le calcul. L’IFI est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier, mais il se calcule dès 800 000 euros, selon ce barème :

Fraction du patrimoine net taxable	Taux
Jusqu’à 800 000 €	0 %
De 800 000 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 000 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 000 € à 5 000 000 €	1 %
De 5 000 000 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

Une décote réduit l’impôt pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros : 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable. Enfin, l’IFI est plafonné : la somme de l’IFI et des impôts sur les revenus de l’année précédente ne peut pas dépasser 75 % de ces revenus (article 979). Le fonctionnement complet, avec les dettes déductibles et les biens exonérés, est détaillé dans notre fiche sur l’IFI.

IFI, ISF, fortune improductive : trois impôts qu’on confond

L’ISF, impôt de solidarité sur la fortune, taxait l’ensemble du patrimoine. Il a été supprimé fin 2017. L’IFI ne vise que l’immobilier non professionnel, détenu en direct ou via des sociétés. L’impôt sur la fortune improductive, s’il voyait le jour, renverserait la logique : il épargnerait l’immobilier loué et frapperait les actifs jugés dormants. Pour le fonctionnement complet de l’IFI, voir notre page de référence sur l’IFI.

Ce que cela change pour un investisseur immobilier

Aujourd’hui, rien : vos appartements loués, vos parts de SCI et de SCPI restent dans l’assiette de l’IFI au-delà de 1,3 million d’euros. Mais le débat dit quelque chose de durable. Dans la version votée par l’Assemblée en 2025, l’immobilier loué au moins douze mois, hors famille, à un loyer plafonné et classé de A à D au DPE, sortait de l’impôt, quand la résidence secondaire et le logement vacant y restaient.

Sur dix ou quinze ans, la direction est lisible, même si son calendrier ne l’est pas : la fiscalité du patrimoine tend à récompenser le bien qui produit un loyer et à pénaliser celui qui dort. Si vous détenez un patrimoine immobilier proche du seuil de l’IFI et souhaitez le faire évoluer, vous pouvez faire étudier votre projet par l’équipe de Montclair.

Vérifiéle 22 octobre 202616 affirmations recoupées

Sources officielles consultées

• LégifranceCode général des impôts, article 964
• LégifranceCode général des impôts, article 977 (barème)
• SénatAmendement n° I-18 au projet de loi de finances pour 2023 (adopté)
• Assemblée nationaleAmendement n° I-865 au projet de loi de finances pour 2025 (rejeté)
• Assemblée nationaleAmendement n° I-3379 au projet de loi de finances pour 2026 (adopté)
• Assemblée nationaleSous-amendement n° I-3910 (adopté)
• Assemblée nationaleProjet de loi de finances pour 2027, dossier législatif
• SénatAmendement n° I-381 au projet de loi de finances pour 2026 (adopté)
• LégifranceCode général des impôts, article 972 (assurance vie)
• LégifranceCode général des impôts, article 973 (abattement résidence principale)
• LégifranceCode général des impôts, article 979 (plafonnement)

Comment nous vérifions nos articles Les sources que nous analysons

Cet article est une information générale sur la fiscalité immobilière, à jour à sa date de vérification. Il ne remplace pas l’étude de votre situation personnelle par un professionnel habilité (avocat fiscaliste, notaire, expert-comptable). Pierre Fiscale et Montclair ne sauraient être tenus responsables d’une décision prise sur sa seule base. Article publié le 22 octobre 2026.