SCI : les règles en vigueur en 2026 et 2027

SCI : définition et règles de fonctionnement

Le code civil définit la société comme un contrat par lequel deux personnes ou plus conviennent d’affecter des biens à une entreprise commune, en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui en résulte. La SCI est une société civile dont l’objet est immobilier : acquérir, gérer et louer des immeubles. Ses statuts doivent être établis par écrit et déterminer notamment les apports de chaque associé, l’objet, le siège, le capital, la durée et les modalités de fonctionnement.

La société n’acquiert la personnalité morale qu’à compter de son immatriculation. Elle devient alors propriétaire des immeubles, conclut les baux et emprunte en son nom. Les associés détiennent des parts sociales en proportion de leurs apports. À l’égard des tiers, ils répondent indéfiniment des dettes de la société, à proportion de leur part dans le capital : la SCI ne limite donc pas la responsabilité des associés comme le ferait une société de capitaux.

Créer une SCI passe d’abord par des statuts écrits. Le code civil impose qu’ils fixent les apports de chaque associé, la forme, l’objet, l’appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et ses modalités de fonctionnement. Vient ensuite l’immatriculation, qui donne naissance à la personne morale : jusque-là, les rapports entre associés ne relèvent que du contrat de société. Sur le plan fiscal, une SCI à l’impôt sur le revenu dépose une déclaration d’existence, puis, selon l’administration fiscale, une déclaration annuelle de résultats n° 2072-S-SD, en ligne. Une SCI qui se borne à mettre ses logements à la disposition de ses associés sans contrepartie n’a à la déposer que l’année de sa constitution et les années où sa situation change.

Les parts ne peuvent en principe être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les statuts peuvent prévoir une autre majorité, confier l’agrément aux gérants ou en dispenser certaines cessions. Sauf clause contraire des statuts, les cessions aux ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément.

SCI familiale : un usage courant, pas une catégorie juridique

L’expression « SCI familiale » ne correspond à aucune catégorie définie par la loi. Elle désigne une SCI dont les associés sont membres d’une même famille, le plus souvent des parents et leurs enfants, qui détient la résidence de la famille, une résidence secondaire ou des logements loués. Elle obéit aux mêmes règles que toute société civile : seules les clauses des statuts lui donnent une coloration familiale, par exemple sur l’agrément des nouveaux associés ou sur les pouvoirs du gérant.

Son intérêt habituel tient à la transmission. Les parts peuvent être données progressivement, et leur nue-propriété peut être transmise en conservant l’usufruit. En cas de démembrement, l’usufruitier est imposé sur la quote-part des bénéfices que lui confère l’usufruit, et le nu-propriétaire ne l’est pas. Une SCI familiale reste une société à part entière, avec un patrimoine distinct de celui de ses associés et des décisions prises collectivement selon les statuts.

Fiscalité de la SCI à l’impôt sur le revenu

Le principe est posé par l’article 8 du code général des impôts : les membres d’une société civile sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part des bénéfices sociaux qui correspond à leurs droits dans la société. La SCI n’est donc pas imposée elle-même. Ce régime suppose que la société ne revête pas la forme d’une société de capitaux et qu’elle ne se livre pas à des opérations de nature commerciale.

Une SCI qui loue nu produit des revenus fonciers. Chaque associé déclare la quote-part qui correspond à ses droits et l’ajoute à ses autres revenus fonciers, avec les mêmes règles qu’en détention directe : micro-foncier ou régime réel, déduction des charges et des intérêts, déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La vente des parts dans les trois ans qui suivent l’imputation d’un déficit entraîne la reprise de l’avantage.

La règle change lorsque les parts sont inscrites à l’actif d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés ou d’une entreprise imposée selon un régime réel : la part de bénéfice est alors calculée selon les règles applicables à cette société ou à cette entreprise. Une même SCI peut ainsi réunir des associés imposés selon des règles différentes.

SCI à l’IS : option, taux et amortissement

Une société civile peut opter pour l’impôt sur les sociétés. L’option entraîne l’application de l’ensemble des règles de cet impôt : c’est la société qui est redevable, et les associés ne sont plus imposés personnellement sur une quote-part de résultat. Le bénéfice est taxé au taux normal de 25 %. Un taux de 15 % s’applique dans la limite de 42 500 € de bénéfice par période de douze mois, si le chiffre d’affaires n’excède pas 10 millions d’euros et si le capital, entièrement libéré, est détenu de manière continue pour 75 % au moins par des personnes physiques.

Le résultat imposable est un bénéfice net, établi sous déduction des charges, parmi lesquelles les amortissements réellement effectués dans la limite des usages. L’immeuble inscrit à l’actif peut donc être amorti, ce qui réduit le bénéfice taxable pendant la détention. Les sommes que les associés souhaitent ensuite percevoir prennent la forme de distributions, imposées selon leurs propres règles.

L’option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la société souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés. La société peut y renoncer jusqu’à la fin du mois qui précède la date limite de versement du premier acompte du cinquième exercice suivant celui de l’option. Passé ce délai, l’option devient irrévocable, et une société qui a renoncé ne peut plus opter de nouveau.

SCI IR ou IS : ce qui change à la revente d’un immeuble

Lorsqu’une SCI à l’impôt sur le revenu vend un immeuble, la plus-value relève du régime des particuliers. La plus-value brute est réduite d’un abattement pour durée de détention, qui conduit à une exonération d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. L’impôt est dû au prorata des droits des associés soumis à l’impôt sur le revenu présents à la date de la vente, et c’est la société qui l’acquitte, ce qui libère ces associés.

Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés n’entre pas dans ce régime : la plus-value est comprise dans son résultat, sans abattement pour durée de détention, et le régime des plus-values à long terme ne s’applique pas à la cession d’un immeuble. La fraction de la plus-value qui correspond aux amortissements déduits est traitée comme une plus-value à court terme. Le gain réalisé pendant la détention, grâce à l’amortissement, se paie donc en partie à la sortie : le choix entre les deux régimes dépend largement de l’horizon de détention.

SCI et location meublée : le risque de l’impôt sur les sociétés

La location de locaux d’habitation meublés présente le caractère d’une activité commerciale pour l’impôt sur le revenu : elle relève des bénéfices industriels et commerciaux. Or une société civile qui se livre à des opérations de cette nature devient passible de l’impôt sur les sociétés de plein droit, même si ses associés ne l’ont pas choisi.

L’administration fiscale admet toutefois une tolérance : une société civile n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés tant que ses recettes commerciales hors taxes ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. Un dépassement occasionnel reste sans effet si la moyenne de ces recettes sur l’année en cause et les trois années précédentes reste sous ce seuil de 10 %.

Une SCI qui loue meublé s’expose donc à basculer à l’impôt sur les sociétés, avec les conséquences qui s’attachent à ce régime, notamment à la revente. C’est la raison pour laquelle la location meublée se pratique en général en direct, sous le régime de la location meublée non professionnelle, ou au travers d’une société commerciale. Une SCI à l’impôt sur le revenu qui souhaite conserver ce régime reste en pratique cantonnée à la location nue.

Cession de parts de SCI : droits d’enregistrement et formalités

La cession de parts d’une société dont l’actif est principalement immobilier supporte un droit d’enregistrement de 5 %, calculé sur le prix ou sur la valeur réelle des parts si elle est supérieure. Pour le vendeur, la plus-value sur les parts d’une SCI à l’impôt sur le revenu suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les mêmes abattements, lorsque la société est à prépondérance immobilière.

Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière doit, à peine de nullité, être constatée par un acte authentique, par un acte contresigné par avocat ou, dans les seuls cas où la loi l’y habilite, par un acte rédigé par un expert-comptable. Lorsque deux époux sont tous deux associés, les cessions de l’un à l’autre doivent aussi résulter d’un acte notarié ou d’un acte ayant acquis date certaine.

Parts de SCI et IFI : une valeur taxée pour sa part immobilière

L’impôt sur la fortune immobilière porte sur les parts de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur qui représente des biens immobiliers détenus directement ou indirectement. Pour la calculer, on applique à la valeur des parts le rapport entre la valeur des immeubles taxables et la valeur de l’ensemble des actifs de la société. Les dettes de la SCI qui ne sont pas liées à un actif taxable ne viennent pas réduire la valeur imposable des parts.

Certaines dettes de la société sont aussi écartées : celles contractées pour acheter un bien taxable à l’associé qui la contrôle, et les prêts consentis par un membre du foyer, par un proche parent ou par une société contrôlée par la famille, sauf justification selon les cas de conditions normales de remboursement ou d’un objectif qui n’est pas principalement fiscal. Interposer une SCI entre le foyer et ses immeubles ne fait donc pas sortir ceux-ci de l’assiette de l’IFI.

SCI en 2026 et 2027 : taxe sur les holdings patrimoniales et budget 2027

La loi de finances pour 2026 a créé une taxe de 20 % sur certains actifs non professionnels des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, de plein droit ou sur option, ce qui inclut les SCI à l’IS. Elle vise les sociétés dont l’ensemble des actifs vaut au moins 5 millions d’euros, détenues à 50 % au moins, ou contrôlées en fait, par une personne physique, la famille proche comptant pour une seule personne, et dont les revenus passifs, loyers compris, dépassent 50 % des produits. Son assiette inclut notamment les logements occupés sans loyer ou pour un loyer inférieur au prix du marché par cette personne.

La taxe n’est pas déductible de l’impôt sur les sociétés. Elle est due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026, et les parts qui y ont été soumises sont exonérées d’IFI l’année suivante. Les SCI restées à l’impôt sur le revenu ne sont pas visées. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et toujours en discussion, ne contient dans sa version déposée aucune mesure propre aux SCI.

Un amendement adopté en première lecture le 16 octobre 2026 exclurait de l’IFI, à partir de 2027, les logements loués nus à loyer intermédiaire. Il vise les biens détenus directement et ne précise pas le sort des logements détenus au travers d’une SCI. Cette mesure ne s’appliquera que si elle figure dans la loi de finances promulguée.