Statut du bailleur privé : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Dispositif Jeanbrun : le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026

Le statut figure aux i et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, introduits par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Le texte ne parle ni de « Jeanbrun » ni de « Relance logement » : ces noms sont ceux de la communication publique, le premier venant du ministre de la ville et du logement, Vincent Jeanbrun, le second étant repris par un décret du 25 août 2026 sur la vente de logements HLM à des particuliers bailleurs.

Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées, ou aux demandes de permis de construire déposées, entre le lendemain de la publication de la loi, soit le 21 février 2026, et le 31 décembre 2028. Il prend la suite des anciennes réductions d’impôt pour l’investissement locatif dans le neuf, qui ne sont plus ouvertes aux nouvelles acquisitions, mais selon une logique différente : l’avantage passe par l’amortissement du bien, comme en location meublée, et non par une réduction d’impôt.

Logements éligibles au dispositif Jeanbrun : neuf, ancien rénové et immeuble collectif

Le i vise les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, ainsi que ceux que le contribuable fait construire. Le j vise les logements anciens acquis puis rénovés : soit les travaux aboutissent à un immeuble neuf au sens de la TVA, soit les travaux d’amélioration atteignent au moins 30 % du prix d’acquisition et répondent aux critères d’une réhabilitation lourde.

Dans tous les cas, le logement doit être situé en France, dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du code de la construction et de l’habitation : les maisons individuelles sont exclues, même louées nu à un loyer plafonné. Le texte ne réserve pas le dispositif à une liste de communes, mais les plafonds de loyer et de ressources varient selon la localisation du logement. Les monuments historiques et les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus du régime applicable à l’ancien.

Amortissement Jeanbrun : taux, assiette et plafond de 8 000 €

Le propriétaire déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction du prix d’acquisition du logement net de frais, majoré le cas échéant du coût des travaux. Le terrain n’est pas amortissable : sa valeur est fixée forfaitairement à 20 % du prix. Dans le neuf, le taux est de 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire, majoré d’un point pour un loyer social et de deux points pour un loyer très social, soit 4,5 % ou 5,5 %. Dans l’ancien rénové, il est de 3 % en intermédiaire, porté à 3,5 % en social et à 4 % en très social.

La somme des amortissements pratiqués au titre de ces deux régimes ne peut pas dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Ce plafond est majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque la moitié au moins des loyers bruts des logements concernés relève respectivement de la location sociale ou très sociale. L’amortissement court à partir du premier jour du mois d’achèvement ou d’acquisition, et son cumul ne peut pas excéder la valeur du bien hors terrain.

Le bénéfice de l’amortissement exclut le micro-foncier : le foyer déclare l’ensemble de ses revenus fonciers au régime réel. Les travaux amortis ne peuvent pas, en plus, être déduits comme dépenses d’amélioration.

Plafonds de loyer et de ressources du statut du bailleur privé

Le loyer et les ressources du locataire, appréciées à la signature du bail, respectent des plafonds qui dépendent du niveau de loyer choisi. Pour la location intermédiaire, ce sont ceux fixés pour l’article 199 novovicies, par décret, selon la localisation et le type du logement. Pour la location sociale ou très sociale, ce sont ceux retenus pour la réduction d’impôt Loc’Avantages de l’article 199 tricies.

Le choix du niveau de loyer est donc un arbitrage. Un loyer social ou très social relève le taux d’amortissement et le plafond annuel, mais réduit les loyers encaissés et restreint le public des locataires. Les plafonds applicables dans la commune du logement sont à vérifier avant l’achat : ils conditionnent à la fois la rentabilité et l’éligibilité du bail.

Exemple chiffré du dispositif Jeanbrun dans le neuf

Prenons un appartement neuf acheté 250 000 €, frais non compris, et loué à loyer intermédiaire. La part du terrain, fixée à 20 %, n’est pas amortissable : la base est de 200 000 €. À 3,5 %, l’amortissement annuel atteint 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €. Sur les neuf ans de l’engagement, le propriétaire déduit au total 63 000 € de ses revenus fonciers.

Si les loyers, nets des autres charges, atteignent au moins 7 000 € par an, l’amortissement efface ce revenu foncier. Pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, l’économie annuelle est alors d’environ 2 100 € d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent environ 1 200 € de prélèvements sociaux qui ne sont plus dus sur ces loyers, au taux de 17,2 %. Le même logement loué à loyer social serait amorti à 4,5 %, soit 9 000 € par an, ce qui suppose que la moitié au moins des loyers bruts des logements bénéficiaires du foyer relève de ce niveau pour relever le plafond à 10 000 €.

Ces montants ne mesurent pas la rentabilité de l’opération. Le loyer est plafonné, et les 63 000 € déduits viendront diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value à la revente.

Engagement de location de neuf ans et remise en cause

L’amortissement est subordonné à une option exercée lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition. Cette option est irrévocable pour le logement. Elle emporte l’engagement de louer le logement nu, à usage d’habitation principale, de manière effective et continue, pendant au moins neuf ans. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement ou l’acquisition. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

Si l’un des engagements n’est pas respecté, par exemple une vente avant la fin des neuf ans, une location à un proche ou un loyer au-dessus du plafond, le revenu foncier de l’année de la rupture est majoré du montant de tous les amortissements déduits. Pour limiter l’effet de la progressivité, cette majoration est imposée selon un système de quotient : elle est divisée par le nombre d’années d’amortissement, puis l’impôt supplémentaire ainsi calculé est multiplié par ce même nombre. Aucune reprise n’a lieu en cas d’invalidité grave, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint.

Statut du bailleur privé en SCI et règles de cumul

Le dispositif est ouvert aux particuliers en direct et aux associés d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à condition que l’associé conserve la totalité de ses parts jusqu’au terme de l’engagement de location. Si un logement de la société est loué à un associé, à un membre de son foyer ou à l’un de ses proches jusqu’au deuxième degré, cet associé perd l’amortissement. Les logements et les parts dont la propriété est démembrée sont exclus, sauf reprise par le conjoint survivant en cas de décès.

Pour un même logement, le statut ne se cumule pas avec certaines réductions d’impôt outre-mer, ni, dans l’ancien, avec Loc’Avantages, la réduction d’impôt de l’article 199 novovicies ou le Malraux. Dans le neuf, le texte n’exclut que la réduction d’impôt outre-mer de l’article 199 undecies C : il ne vise pas le taux réduit de TVA du logement locatif intermédiaire, réservé aux acquéreurs personnes morales. Le cumul présenté sous le nom commercial de « Super Jeanbrun » suppose donc une société civile à l’impôt sur le revenu et le respect des conditions propres à chacun des deux régimes.

De son côté, l’article 199 tricies prévoit que Loc’Avantages est exclusif, pour un même logement, des déductions des f à o du 1° du I de l’article 31 : la réduction d’impôt Loc’Avantages et l’amortissement du statut du bailleur privé ne se cumulent donc pas sur un même logement, qu’il soit neuf ou ancien rénové.

Fiscalité des loyers et revente d’un logement Jeanbrun

Les loyers restent des revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu après déduction des charges et de l’amortissement. Ils supportent aussi les prélèvements sociaux. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la contribution sociale généralisée sur la plupart des revenus du patrimoine à 10,6 %, mais elle a maintenu les revenus fonciers à 9,2 % : le taux global sur des loyers nus reste ainsi de 17,2 %. L’amortissement ne figure pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an, qui ne vise que des amortissements issus de régimes anciens.

Après les neuf ans, la vente reste possible sans reprise de l’avantage, mais la loi a prévu une contrepartie au moment de la plus-value. Depuis la loi de finances pour 2026, l’article 150 VB du code général des impôts minore le prix d’acquisition du montant des amortissements admis en déduction au titre des i et j de l’article 31. La plus-value imposable augmente donc d’autant. Elle reste ensuite réduite par l’abattement pour durée de détention, qui conduit à une exonération d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans.

Statut du bailleur privé en 2027 : ce qui peut changer

Le dispositif a été voté pour les acquisitions et les permis de construire déposés jusqu’au 31 décembre 2028. La version de l’article 31 consultable sur Légifrance porte une date de fin de vigueur au 1er janvier 2027 : il ne s’agit pas de la fin du statut, mais d’un changement de rédaction.

La version de l’article 31 applicable au 1er janvier 2027 résulte de l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui recodifie la TVA dans le code des impositions sur les biens et services. Elle se limite à remplacer un renvoi aux règles de TVA du code général des impôts dans un régime ancien, et laisse inchangés les i et j du statut du bailleur privé. La version 2027 de l’article 199 novovicies, qui fixe les plafonds de la location intermédiaire, ne modifie de même qu’un renvoi à la TVA.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et en discussion au Parlement, ne modifie pas les règles du statut du bailleur privé dans sa version initiale, et aucun amendement adopté en séance jusqu’au 21 octobre 2026 n’y touche. Son exposé des motifs cite le dispositif « Jeanbrun » pour justifier un rapprochement entre location nue et location meublée : l’article 7 propose de plafonner l’amortissement en location meublée non professionnelle à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer. S’il était adopté, l’écart entre les deux régimes se réduirait. Par ailleurs, un amendement voté en première lecture exclurait de l’IFI les logements loués à loyer intermédiaire, ce qui concernerait aussi ces logements s’il figurait dans la loi promulguée.