Denormandie : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Quels logements et quelles communes ouvrent droit au Denormandie ?

Le Denormandie est le volet consacré à l’ancien de l’article 199 novovicies du code général des impôts. Il vise le logement acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 qui fait ou qui a fait l’objet de travaux d’amélioration, ainsi que le local affecté à un autre usage que l’habitation et transformé en logement. Les travaux, facturés par une entreprise, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Le bien doit se trouver dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué, ou qui a conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire.

La liste des communes qui répondent à la condition de réhabilitation est fixée par arrêté des ministres chargés du logement et du budget. La réduction s’applique aussi aux logements situés dans des copropriétés en difficulté ou dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées. Sont en revanche exclus les logements dont la propriété est démembrée, les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou labellisés par la Fondation du patrimoine, ainsi que les logements financés au moyen d’un prêt mentionné à l’article D. 331-1 du code de la construction et de l’habitation.

Quels travaux sont retenus et dans quels délais doivent-ils être achevés ?

Les travaux d’amélioration sont définis par l’article 2 quindecies B de l’annexe III au code général des impôts : création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes (garages, balcons, terrasses, caves d’au moins 2 mètres carrés), modernisation, assainissement ou aménagement des surfaces existantes, et travaux destinés à réaliser des économies d’énergie. Les travaux qui portent sur des locaux ou des équipements d’agrément sont exclus. Le logement doit en outre respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par décret selon son type.

Lorsque les travaux sont réalisés après l’achat, ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition. Lorsqu’ils ont été réalisés avant la vente, le logement ne doit avoir été ni utilisé ni occupé depuis leur achèvement. Les dépenses de travaux retenues pour calculer la réduction d’impôt ne peuvent pas, en plus, être déduites des revenus fonciers : un même euro de travaux ne profite qu’à un seul mécanisme. Le Denormandie ne se cumule pas non plus, pour un même logement, avec le Malraux ou la déduction spécifique prévue au m du 1° du I de l’article 31.

Comment se calcule la réduction d’impôt Denormandie ?

La réduction est calculée sur le prix de revient, c’est-à-dire le prix d’acquisition augmenté du prix des travaux, pour au plus deux logements. Ce prix de revient est retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable et de 300 000 € par contribuable et par année d’imposition. Le taux est de 12 % pour un engagement de location de six ans et de 18 % pour neuf ans. Les taux réduits appliqués en 2023 et en 2024 aux autres investissements de l’article 199 novovicies ne concernent pas le Denormandie, que le texte écarte expressément de ces baisses.

Prenons un logement acheté 150 000 € dans lequel 50 000 € de travaux sont réalisés : les travaux représentent 25 % du coût total de 200 000 €. Avec un engagement de neuf ans, la réduction atteint 18 % de 200 000 €, soit 36 000 €, imputés par neuvièmes, à raison de 4 000 € par an. La réduction s’impute à partir de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle ne peut pas donner lieu à remboursement et entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux, fixé à 10 000 € par an par l’article 200-0 A.

Combien de temps faut-il louer, à qui et à quel loyer ?

Le propriétaire choisit un engagement de location de six ou de neuf ans. Cette option, exercée avec la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition, est irrévocable. Le logement est loué nu, comme résidence principale du locataire, et la location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement. Le loyer et les ressources du locataire, appréciées à la signature du bail, ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par décret selon la localisation et le type de logement. Le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du propriétaire.

À l’issue de l’engagement, si le logement reste loué dans les mêmes conditions, l’avantage peut être prolongé par périodes de trois ans. Après six ans, deux prorogations sont possibles : 6 % du prix de revient pour la première, puis 3 % pour la seconde, soit 21 % au total sur douze ans. Après neuf ans, une seule prorogation de 3 % porte aussi le total à 21 %. Chaque réduction triennale s’impute par tiers. L’achat peut passer par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à condition que l’associé conserve ses parts jusqu’au terme de l’engagement.

Que se passe-t-il en cas de revente ou de rupture de l’engagement ?

La réduction d’impôt obtenue est reprise au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement de location est rompu, par exemple en cas de vente avant son terme, ou au cours de laquelle la propriété du logement ou des parts est démembrée. Aucune reprise n’est effectuée en cas d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des membres du couple. Au décès de l’un des époux, le conjoint survivant peut reprendre les engagements pour la durée restant à courir, sans remise en cause de l’avantage.

Une fois l’engagement arrivé à son terme, la revente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec un abattement pour durée de détention qui commence au-delà de la cinquième année. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, prévue à l’article 150 VB, vise uniquement les amortissements de la location meublée et du statut du bailleur privé : elle ne concerne pas la réduction d’impôt Denormandie, qui n’est pas un amortissement. Comme pour tout bien locatif, l’impôt dû à la revente dépend alors surtout de la durée de détention écoulée depuis l’achat.

Le Denormandie s’applique-t-il encore en 2026 et en 2027 ?

Oui. Dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, l’article 199 novovicies ouvre la réduction aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2027. Les achats de 2026 et de 2027 restent donc éligibles, sous réserve des conditions de commune, de travaux et de location. Légifrance signale que cette version de l’article prend fin le 1er janvier 2027 : l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui recodifie la TVA, modifie l’article à cette date, comme d’autres articles du code. Il s’agit d’un changement de rédaction, pas d’une suppression annoncée du dispositif.

Au-delà du 31 décembre 2027, aucune date de prolongation n’est inscrite dans la loi : un nouveau texte serait nécessaire pour ouvrir le dispositif aux acquisitions de 2028. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, ne modifie pas l’article 199 novovicies dans sa version déposée ; il est en cours de discussion et peut encore évoluer jusqu’à son adoption. Les engagements de location déjà souscrits continuent, eux, de produire leurs effets jusqu’à leur terme, selon les règles en vigueur à la date de l’investissement.