Monuments historiques : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Quels immeubles relèvent du régime des monuments historiques ?

Le régime vise les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ainsi que ceux qui ont reçu le label de la Fondation du patrimoine. Pour ces derniers, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global suppose que le label ait été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine. Les règles figurent à l’article 156 du code général des impôts, qui fixe l’avantage, à l’article 156 bis, qui pose les conditions, et aux articles 41 E à 41 I de l’annexe III, qui précisent les charges déductibles lorsque le propriétaire occupe l’immeuble.

Le régime n’est en principe pas ouvert aux immeubles détenus par une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés. Trois exceptions existent : l’immeuble est affecté à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables dans les deux ans de son entrée dans la société, il est classé et affecté pendant au moins quinze ans à un espace culturel non commercial ouvert au public, ou les associés sont membres d’une même famille. Les immeubles divisés depuis le 1er janvier 2009 sont exclus, sauf affectation à l’habitation d’au moins 75 % des surfaces habitables dans les deux ans qui suivent la division.

Comment le déficit d’un monument historique loué s’impute-t-il sur le revenu global ?

En droit commun, un déficit foncier ne s’impute sur le revenu global que dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt, le surplus étant reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’article 156 écarte expressément cette règle pour les propriétaires de monuments classés ou inscrits et pour les immeubles labellisés sur avis favorable. Le déficit né des charges et des travaux, intérêts d’emprunt compris, s’impute alors sur le revenu global sans plafond. S’il dépasse le revenu global de l’année, l’excédent se reporte sur le revenu global des années suivantes, jusqu’à la sixième inclusivement.

Prenons un monument loué qui rapporte 20 000 € de loyers et supporte 120 000 € de charges et de travaux dans l’année : le déficit foncier de 100 000 € s’impute en totalité sur le revenu global. Si ce revenu global atteint 80 000 €, il est ramené à zéro et les 20 000 € restants se reportent sur les années suivantes. Ces déductions ne sont pas des réductions d’impôt : elles ne figurent pas parmi les avantages retenus pour le plafonnement global de 10 000 € prévu par l’article 200-0 A, qui vise des amortissements, des réductions et des crédits d’impôt.

Quelles charges sont déductibles lorsque le propriétaire occupe le monument ?

Lorsque le propriétaire se réserve la jouissance de l’immeuble, il ne perçoit pas de loyer, mais l’article 156 permet de déduire du revenu global les charges foncières afférentes aux monuments classés ou inscrits et aux immeubles labellisés sur avis favorable. L’article 41 E de l’annexe III renvoie aux conditions des articles 41 F à 41 I. Sont visées les dépenses de réparation et d’entretien ainsi que les autres charges foncières énumérées à l’article 31 du code général des impôts, dans la mesure où elles ne sont pas déjà déduites des revenus visés au deuxième alinéa de l’article 29 du même code.

La part déductible dépend de l’ouverture au public. Les charges sont déductibles pour leur montant total si le public est admis à visiter l’immeuble, et pour 50 % de leur montant dans le cas contraire. Les participations aux travaux de réparation ou d’entretien exécutés ou subventionnés par l’administration des affaires culturelles restent déductibles en totalité, que le monument soit ouvert ou non. Les conditions à remplir pour que l’immeuble soit considéré comme ouvert au public sont fixées par arrêté, aux articles 17 ter à 17 quinquies de l’annexe IV.

Que recouvre l’engagement de conservation de quinze ans ?

Le bénéfice du régime est subordonné à l’engagement du propriétaire de conserver l’immeuble pendant au moins quinze ans à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009. Dans les sociétés civiles admises au régime par exception, chaque associé s’engage à conserver ses parts pendant quinze ans. Dans une société familiale, la cession de parts à un membre de la famille ne rompt pas l’engagement, si le nouvel associé reprend l’engagement pour sa durée restant à courir.

En cas de non-respect de l’engagement, le revenu global ou le revenu net foncier de l’année de la rupture et des deux années suivantes est majoré, chaque année, du tiers des charges indûment imputées. La majoration n’est pas appliquée en cas de licenciement, d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, ou de décès du contribuable ou de l’un des époux. Elle ne l’est pas non plus en cas de donation ou de succession, à condition que les donataires, héritiers et légataires reprennent l’engagement pour la durée restant à courir.

Que se passe-t-il à la revente ou à la transmission du monument ?

Une vente avant quinze ans rompt l’engagement et déclenche la majoration des revenus sur trois ans. Après quinze ans, la revente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : abattement pour durée de détention au-delà de la cinquième année et taux de 19 % sur la plus-value imposable. Le prix d’acquisition peut être majoré des travaux réalisés par une entreprise, mais seulement lorsqu’ils n’ont pas déjà été pris en compte pour l’impôt sur le revenu : les travaux déduits au titre du régime ne viennent donc pas, une seconde fois, réduire la plus-value.

Pour la transmission, l’article 795 A exonère de droits de mutation à titre gratuit les immeubles classés ou inscrits pour l’essentiel, ainsi que les meubles qui en constituent le complément historique ou artistique. Les héritiers ou donataires doivent signer avec l’administration une convention à durée indéterminée qui fixe le maintien des meubles, l’accès du public et l’entretien. En cas de non-respect, les droits deviennent exigibles. L’exonération s’étend, sous conditions de durée de détention et de conservation, aux parts de sociétés civiles familiales qui détiennent de tels biens.

Qu’est-ce qui change pour les monuments historiques en 2026 et 2027 ?

Les règles propres aux monuments historiques n’ont pas été modifiées par les textes récents. L’article 156 bis est en vigueur dans sa rédaction du 23 juin 2018 et l’article 41 E de l’annexe III dans celle du 2 juin 2024, sans date de fin annoncée sur Légifrance. L’article 156 a reçu une nouvelle version au 1er juillet 2026, à la suite de la loi de finances pour 2026, mais l’exception qui permet d’imputer sans plafond le déficit des monuments historiques sur le revenu global y figure toujours.

Dans le droit commun du déficit foncier, la limite de 10 700 € peut être relevée jusqu’à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui fait sortir le logement des étiquettes E, F ou G, justifiée au plus tard le 31 décembre 2027 : ce relèvement n’apporte rien aux monuments historiques, déjà affranchis de toute limite. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, ne modifie dans l’article 156 que le régime des déficits agricoles, et ne touche pas à l’article 156 bis ; il est en discussion et peut encore évoluer. Les engagements de quinze ans en cours restent régis par les règles en vigueur.