Déficit foncier : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Déficit foncier : définition et conditions pour en bénéficier

Le déficit foncier concerne les propriétaires qui louent un logement nu et déclarent leurs loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Il naît lorsque, pour une année, le total des charges déductibles dépasse le total des loyers. Il suppose le régime réel : lorsque les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, le micro-foncier s’applique par défaut, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, et aucun déficit ne peut apparaître puisque les charges réelles ne sont pas retenues.

Pour constater un déficit, le bailleur qui relève du micro-foncier doit donc opter pour le régime réel. L’option se fait dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de la première année visée. Elle vaut pour trois ans, elle est irrévocable pendant cette période, puis elle se prolonge tant que le foyer reste dans le champ du micro-foncier. Certains logements font de toute façon sortir le foyer du micro-foncier, par exemple ceux qui bénéficient de l’amortissement du statut du bailleur privé ou de la réduction d’impôt Loc’Avantages.

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers : elle n’ouvre pas droit au déficit foncier. Ses propres déficits, lorsque l’activité n’est pas professionnelle, ne s’imputent que sur les revenus de location meublée des dix années suivantes.

Charges déductibles et travaux qui créent un déficit foncier

L’article 31 du code général des impôts dresse la liste des charges déductibles des loyers. Pour un logement, on y trouve notamment les dépenses de réparation et d’entretien supportées par le propriétaire, les primes d’assurance, les dépenses d’amélioration, les impôts qui ne sont pas à la charge de l’occupant, comme la taxe foncière, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir, construire, réparer ou améliorer le bien, ainsi que les frais de gestion, fixés à 20 € par local et majorés des honoraires effectivement versés à un gestionnaire.

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont en revanche exclus des dépenses d’amélioration déductibles, tout comme les dépenses qui ouvrent déjà droit à certains crédits d’impôt. En pratique, un déficit foncier important apparaît surtout l’année où le bailleur engage une rénovation dans un logement qu’il loue ou s’apprête à louer. Les charges retenues sont celles effectivement supportées par le propriétaire : une dépense remboursée par le locataire ou prise en charge par un tiers ne crée pas de déficit.

Calcul du déficit foncier : le sort particulier des intérêts d’emprunt

Le calcul distingue deux natures de charges. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers, mais la part du déficit qui en provient ne peut jamais réduire le revenu global : elle s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Seul le déficit issu des autres charges, comme les travaux, l’assurance, la taxe foncière ou les frais de gestion, peut s’imputer sur le revenu global, dans la limite annuelle prévue par la loi.

L’administration fiscale précise l’ordre du calcul : les loyers bruts sont toujours réputés compenser en priorité les intérêts d’emprunt. On retire d’abord l’ensemble des intérêts des loyers, puis les autres charges. Si les loyers suffisent à absorber les intérêts, tout le déficit provient des autres charges. Dans l’exemple donné par la doctrine, un bailleur encaisse 15 000 € de loyers, paie 18 000 € d’intérêts et 20 000 € d’autres charges : sur un déficit de 23 000 €, 3 000 € proviennent des intérêts et 20 000 € des autres charges. Le foyer impute 10 700 € sur son revenu global, et reporte 12 300 € sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.

Prenons un bailleur sans emprunt qui encaisse 9 000 € de loyers dans l’année et paie 21 000 € de charges déductibles, dont 19 000 € de travaux d’entretien et d’amélioration, le reste en taxe foncière, assurance et frais de gestion. Son déficit foncier est de 12 000 €. Le foyer en impute 10 700 € sur son revenu global de l’année. Les 1 300 € restants se reportent sur ses revenus fonciers des dix années suivantes. S’il avait financé l’achat à crédit, la part du déficit provenant des intérêts aurait rejoint ce report.

Dans cet exemple, si le taux marginal d’imposition du foyer est de 30 %, l’imputation de 10 700 € réduit l’impôt sur le revenu d’environ 3 210 € l’année des travaux. Le chiffre varie d’un foyer à l’autre : l’économie dépend de la tranche du barème dans laquelle se situe le revenu qui est effacé.

Plafond du déficit foncier : 10 700 €, 15 300 € et 21 400 €

Le plafond de droit commun est de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Il est porté à 15 300 € pour un déficit constaté sur un logement qui bénéficie de certaines déductions spécifiques prévues aux f ou o de l’article 31, issues de régimes anciens. Les monuments historiques et les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine obéissent à un régime propre, sans ces limites.

La limite de 10 700 € est relevée, sans pouvoir dépasser 21 400 € par an, à hauteur des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 a prolongé ce plafond relevé pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. Le changement de classe doit être justifié au plus tard le 31 décembre 2027 : à défaut, le revenu foncier et le revenu global des années concernées sont reconstitués comme si la limite de 10 700 € s’était appliquée. Ce plafond relevé est optionnel : le choix se fait lors du dépôt de la déclaration de revenus fonciers n° 2044 de l’année où le déficit est constaté.

Seules les dépenses de rénovation énergétique qui produisent ce saut de classe relèvent la limite. Les autres dépenses de l’année ne l’augmentent pas, et la part du déficit qui dépasse la limite ainsi calculée suit la règle du report sur dix ans.

Report du déficit foncier sur les dix années suivantes

La part du déficit qui dépasse le plafond annuel, ainsi que celle qui provient des intérêts d’emprunt, s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le délai court à partir de l’année qui suit celle du déficit. Ce report porte sur l’ensemble des revenus fonciers du foyer, et non sur les seuls loyers du logement qui a créé le déficit : un bailleur qui possède plusieurs biens loués nus peut ainsi effacer les bénéfices fonciers des autres.

Le report ne réduit plus les salaires ni les pensions, mais il allège les revenus fonciers futurs, et donc à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux qui frappent ces revenus. Un déficit qui n’a pas été entièrement utilisé au bout de dix ans est perdu. Pour un bailleur qui anticipe une période sans loyers, cette durée mérite d’être mise en regard du calendrier de ses locations.

Déficit foncier et vente : l’obligation de louer pendant trois ans

L’imputation sur le revenu global a une contrepartie : le bien doit rester loué. Lorsque le propriétaire cesse de louer l’immeuble, ou lorsque l’associé d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés vend ses parts, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle de cet événement sont reconstitués. En pratique, l’avantage obtenu sur le revenu global est repris si la location s’arrête avant le 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. Cette reprise n’est pas appliquée en cas d’invalidité grave, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint.

Au moment de la revente, les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas être ajoutés une seconde fois au prix d’acquisition pour réduire la plus-value : seules les dépenses qui n’ont pas été prises en compte pour l’impôt sur le revenu majorent ce prix. La plus-value bénéficie ensuite de l’abattement pour durée de détention, qui conduit à une exonération d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans. Le déficit déjà reporté reste imputable sur les autres revenus fonciers du foyer pendant le délai de dix ans.

Déficit foncier en SCI et en SCPI

Une société civile immobilière qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés ne paie pas l’impôt elle-même : chaque associé déclare la quote-part de résultat qui correspond à ses droits. Lorsque la société loue nu, cette quote-part relève des revenus fonciers, et un déficit constaté par la société se répartit entre les associés, qui l’imputent selon les règles de l’article 156. La vente des parts dans les trois ans qui suivent l’imputation entraîne la même reconstitution que l’arrêt de la location.

Les sociétés civiles de placement immobilier ouvertes au public suivent la même logique : leurs associés personnes physiques sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers sur leur part des bénéfices, déterminée selon les règles des articles 28 à 31. Une SCPI qui engage d’importants travaux peut donc transmettre un déficit foncier à ses associés. Une SCI qui a opté pour l’impôt sur les sociétés sort en revanche des revenus fonciers : elle n’ouvre aucun déficit foncier à ses associés.

Déficit foncier en 2026 et 2027 : ce qui s’applique et ce qui est en débat

En 2026, le cadre est stable. La loi de finances pour 2026 a prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 le plafond de 21 400 € pour les rénovations énergétiques, et elle a créé le statut du bailleur privé, qui permet d’amortir certains logements loués nus. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé à 10,6 % la contribution sociale généralisée sur la plupart des revenus du patrimoine, mais elle a maintenu les revenus fonciers à 9,2 %, si bien que le taux global des prélèvements sociaux sur les loyers nus reste de 17,2 %.

Pour 2027, le plafond de droit commun de 10 700 € n’a pas de date de fin, alors que le plafond relevé de 21 400 € ne vise que les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et toujours en discussion, ne modifie pas le régime du déficit foncier dans sa version initiale, et aucun des amendements adoptés en séance à l’Assemblée nationale jusqu’au 21 octobre 2026 n’y touche. Le texte peut encore évoluer d’ici sa promulgation, notamment au Sénat.