IFI : les règles en vigueur en 2026 et 2027

IFI : qui doit payer l’impôt sur la fortune immobilière en 2026

L’IFI concerne les personnes physiques dont les actifs immobiliers ont une valeur nette supérieure à 1 300 000 €. La situation s’apprécie au 1er janvier de chaque année : un bien acheté ou vendu le 2 janvier ne change rien à l’impôt de l’année en cours. Le seuil se calcule pour le foyer, et non pour chaque personne : les couples mariés, les partenaires de pacs et les personnes vivant en concubinage notoire font l’objet d’une imposition commune, et les biens des enfants mineurs dont ils ont l’administration légale s’ajoutent aux leurs.

Une personne domiciliée fiscalement en France est imposée sur ses actifs immobiliers situés en France comme à l’étranger. Une personne domiciliée hors de France n’est imposée que sur ses biens immobiliers situés en France et sur ses parts de sociétés, à proportion de l’immobilier français qu’elles représentent. Une personne qui s’installe en France après cinq années civiles sans y avoir été domiciliée n’est imposée que sur son immobilier français, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit son arrivée.

Seuil de l’IFI : 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable

Le seuil de 1 300 000 € s’apprécie sur la valeur nette taxable, c’est-à-dire après déduction des dettes admises, de l’abattement de 30 % sur la résidence principale et des biens exonérés. Un foyer dont le patrimoine immobilier brut dépasse 1,3 million d’euros n’est donc pas forcément imposable : un emprunt en cours ou une résidence principale importante peuvent le ramener sous le seuil.

Le seuil ne fonctionne pas comme une franchise. Dès qu’il est dépassé, l’impôt se calcule à partir de 800 000 €, par tranches. Pour éviter un ressaut brutal juste au-dessus du seuil, une décote s’applique entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Le seuil, le barème et la décote n’ont pas été modifiés depuis la création de l’IFI, et l’évaluation des biens se refait chaque année : une hausse des prix peut à elle seule faire franchir le seuil.

Patrimoine taxable à l’IFI : biens, parts de sociétés et résidence principale

L’assiette comprend tous les biens et droits immobiliers du foyer : résidence principale, résidences secondaires, logements loués, terrains, locaux. Elle comprend aussi les parts ou actions de sociétés, françaises ou étrangères, à hauteur de la fraction de leur valeur qui représente des biens immobiliers détenus directement ou indirectement. Des parts de SCI ou de SCPI sont donc retenues pour la part immobilière de leur valeur. Les participations de moins de 10 % dans une société qui exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont en revanche écartées.

Les biens sont évalués selon les règles des droits de succession, c’est-à-dire à leur valeur vénale au 1er janvier. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur cette valeur, pour un seul logement par foyer. En cas de démembrement, l’usufruitier déclare en principe le bien pour sa valeur en pleine propriété. La répartition entre usufruitier et nu-propriétaire n’est admise que dans quelques cas prévus par la loi, notamment l’usufruit légal du conjoint survivant.

Cette règle a une conséquence pratique : la donation de la nue-propriété d’un bien, en conservant l’usufruit, ne réduit pas en règle générale l’IFI du donateur. La donation de la pleine propriété fait au contraire sortir le bien de son patrimoine taxable.

Dettes déductibles de l’IFI : ce que la loi admet

Seules les dettes existantes au 1er janvier, contractées et effectivement supportées par le foyer, et liées à des actifs taxables sont déductibles. La loi en dresse la liste : emprunts pour acheter un bien ou des parts de société immobilière, dépenses de réparation et d’entretien, dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, et impôts dus à raison des biens eux-mêmes, comme la taxe foncière. Les impôts dus sur les revenus que procurent ces biens ne sont pas déductibles, pas plus que les impôts qui incombent normalement à l’occupant.

Un prêt remboursable en une fois à son terme, dit « in fine », n’est pas déductible pour son montant total : il est retenu chaque année pour le capital diminué de la fraction correspondant aux années déjà écoulées, comme s’il était amorti. Les prêts consentis par un membre du foyer ne sont jamais déductibles, et ceux accordés par un proche parent ou par une société contrôlée par la famille ne le sont que si le redevable prouve des conditions normales de remboursement. Au-delà de 5 millions d’euros de patrimoine taxable, la part des dettes qui dépasse 60 % de sa valeur n’est retenue qu’à moitié.

Exonérations d’IFI : biens professionnels, bois, forêts et biens ruraux

Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle principale du redevable sont exonérés : local d’un commerçant, cabinet d’un professionnel libéral, immeuble utilisé par une société dans laquelle il exerce ses fonctions sous certaines conditions de rémunération et de détention. La location meublée est traitée comme une activité commerciale lorsque le loueur réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles et en retire plus de la moitié des revenus d’activité de son foyer : les logements concernés peuvent alors être exonérés comme biens professionnels.

Plusieurs exonérations partielles visent la terre et la forêt. Les bois et forêts et les parts de groupements forestiers sont exonérés à hauteur des trois quarts de leur valeur, sous conditions de gestion. Les biens ruraux donnés à bail à long terme, pour une durée d’au moins dix-huit ans, sont exonérés en totalité lorsque le preneur est un membre de la famille qui les exploite à titre principal. À défaut, ils le sont aux trois quarts jusqu’à 101 897 € de valeur, puis pour moitié au-delà. Les parts de groupements fonciers agricoles suivent des règles proches.

Barème et calcul de l’IFI en 2026, avec exemple

Le barème s’applique par tranches à la valeur nette taxable : 0 % jusqu’à 800 000 €, 0,5 % de 800 000 € à 1 300 000 €, 0,7 % jusqu’à 2 570 000 €, 1 % jusqu’à 5 000 000 €, 1,25 % jusqu’à 10 000 000 €, puis 1,5 % au-delà. Pour un patrimoine compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote égale à 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable réduit l’impôt.

Prenons un foyer propriétaire d’une résidence principale estimée 1 000 000 € et de deux appartements loués valant ensemble 1 500 000 €, avec 200 000 € d’emprunt restant dû sur ces appartements. Après l’abattement de 30 %, la résidence principale compte pour 700 000 €. Le patrimoine net taxable atteint 2 000 000 €. L’IFI est de 2 500 € sur la tranche à 0,5 %, plus 4 900 € sur la tranche à 0,7 %, soit 7 400 € par an.

Juste au-dessus du seuil, la décote change sensiblement le résultat. Pour un patrimoine net taxable de 1 350 000 €, le barème donne 2 850 € ; la décote, égale à 17 500 € moins 1,25 % de 1 350 000 €, soit 625 €, ramène l’impôt à 2 225 €. À 1 400 000 €, la décote s’annule et l’impôt atteint 3 200 €.

Plafonnement de l’IFI et réduction pour dons

Deux mécanismes peuvent diminuer la somme due. Le plafonnement limite le total formé par l’IFI et les impôts dus au titre des revenus de l’année précédente à 75 % de ces revenus : l’excédent vient en réduction de l’IFI. Il bénéficie surtout aux foyers dont le patrimoine immobilier est élevé mais les revenus modestes, par exemple un propriétaire retraité d’un bien de grande valeur qui produit peu de loyers.

Par ailleurs, 75 % des dons en numéraire et de certains titres faits à des organismes limitativement énumérés, comme les fondations reconnues d’utilité publique, les établissements de recherche ou d’enseignement supérieur, ou certaines structures d’insertion, s’imputent sur l’impôt, dans la limite de 50 000 € par an. Un don de 10 000 € à un organisme éligible réduit ainsi l’IFI de 7 500 €. Les dons pris en compte sont ceux effectués entre le lendemain de la date limite de déclaration de l’année précédente et la date limite de déclaration de l’année d’imposition.

Déclaration de l’IFI avec la déclaration de revenus

L’IFI n’a pas de déclaration autonome. Les redevables portent la valeur brute et la valeur nette taxable de leur patrimoine immobilier sur la déclaration annuelle de revenus, et y joignent des annexes conformes au modèle de l’administration, qui détaillent et évaluent les biens. Le calendrier est donc celui de la déclaration de revenus de l’année. Selon l’administration fiscale, il s’agit de la déclaration n° 2042-IFI (Cerfa n° 15798), accessible sur impots.gouv.fr. Un redevable qui n’a pas à déposer de déclaration de revenus en France, comme certains non-résidents, dépose une déclaration sans revenus spécifique, n° 2042-IFI-COV-K, à laquelle il joint la 2042-IFI et ses annexes.

Les conjoints et les partenaires de pacs signent conjointement cette déclaration. Pour les concubins notoires, la valeur du patrimoine des deux et de leurs enfants mineurs est portée sur la déclaration de l’un ou de l’autre. Les sociétés et organismes dont des parts sont détenues par un redevable ont aussi des obligations d’information, précisées par décret, pour permettre le calcul de la fraction immobilière de leurs titres.

IFI en 2027 : ce qui s’applique et ce qui est en débat

Le seuil de 1 300 000 €, le barème et la décote sont inchangés depuis le 1er janvier 2018, et il n’existe pas de « nouvel IFI » en 2026. La loi de finances pour 2026 a créé une taxe de 20 % sur certains actifs non professionnels détenus par des holdings patrimoniales soumises à l’impôt sur les sociétés. Pour éviter une double imposition, les parts de sociétés soumises à cette taxe au titre de l’exercice clos l’année précédant le 1er janvier sont exonérées d’IFI. Comme la taxe n’est due qu’au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026, cette exonération ne peut jouer au plus tôt que sur l’IFI établi au 1er janvier 2027.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne modifie ni le seuil, ni le barème, ni l’assiette dans sa version initiale. Le 16 octobre 2026, les députés ont toutefois adopté en première lecture deux amendements. Le premier exclurait de l’assiette, à partir de l’IFI 2027, les logements loués nus en résidence principale à des ménages sous plafonds de ressources, avec un loyer plafonné au niveau du logement intermédiaire et au moins huit mois de location l’année précédente. Le second exonérerait en totalité les biens ruraux loués par bail à long terme, même lorsque le preneur n’appartient pas à la famille du bailleur.

Ces deux mesures doivent encore franchir le vote de l’ensemble de la première partie du budget, puis le Sénat. Elles ne s’appliqueront que si elles figurent dans la loi de finances promulguée. Les propositions d’« impôt sur la fortune improductive » votées certaines années par l’une ou l’autre assemblée n’ont jamais été retenues dans une loi définitive.