LMNP : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Statut LMNP : les deux conditions qui distinguent loueur non professionnel et loueur professionnel (LMP)

La location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés relève des bénéfices industriels et commerciaux. Elle devient professionnelle lorsque deux conditions sont réunies : les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 €, et elles excèdent les autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, rémunérations de gérants). Il suffit qu’une seule de ces deux conditions manque pour que la location reste non professionnelle, par exemple lorsque les loyers meublés du foyer restent inférieurs à ses salaires.

L’appréciation se fait chaque année, pour tout le foyer. La location est réputée commencer à la date d’acquisition du logement ou, pour un achat sur plan, à la date d’achèvement. L’année du démarrage, comme l’année de cessation totale de l’activité, les recettes sont ramenées à douze mois pour comparer les montants aux seuils. Un même investisseur peut donc changer de statut au fil du temps : la montée des loyers, une baisse des salaires ou le départ à la retraite peuvent faire basculer une location non professionnelle vers le régime professionnel, avec des règles différentes pour les déficits et la revente.

La différence entre LMNP et LMP n’est pas une affaire de choix : elle découle de la situation du foyer chaque année. Elle compte, car le loueur professionnel relève d’autres règles pour l’imputation des déficits, les cotisations sociales et l’imposition de la revente. Pour un particulier qui loue un ou deux logements à côté de ses revenus d’activité, le statut non professionnel est la règle.

Logement meublé : le mobilier obligatoire et les baux possibles en LMNP

Un logement meublé doit être décent et équipé d’un mobilier suffisant pour y dormir, manger et vivre convenablement (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989). Le décret du 31 juillet 2015 en fixe la liste minimale : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien. Un logement insuffisamment équipé risque d’être traité comme une location nue.

Plusieurs formes de location relèvent du même régime fiscal. Le bail meublé de résidence principale est conclu pour un an au moins, renouvelable tacitement, ou pour neuf mois avec un étudiant, sans reconduction. Le bail mobilité, réservé notamment aux personnes en formation, en stage ou en mission, dure d’un à dix mois, sans renouvellement. Le meublé de tourisme, loué à une clientèle de passage, obéit à des règles fiscales plus strictes. En résidence de services, le propriétaire loue le plus souvent à un exploitant par un bail commercial.

Micro-BIC ou régime réel : choisir le régime d’imposition de la LMNP

Par défaut, le loueur dont les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excèdent pas 83 600 € relève du micro-BIC. Le bénéfice imposable est alors égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %, qui ne peut pas être inférieur à 305 €. Aucune charge réelle n’est déduite : l’abattement est censé tout couvrir, y compris l’usure du bien. Pour les meublés de tourisme au sens du code du tourisme, sauf exceptions prévues par le texte, le plafond tombe à 15 000 € de recettes et l’abattement à 30 %.

Le loueur peut opter pour le régime réel. L’option se déclare dans les délais de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédant celle où elle s’applique, ou de l’année de création de l’activité. Elle vaut un an et se renouvelle tacitement chaque année, tant que le loueur n’y renonce pas. Au réel, le bénéfice est égal aux loyers diminués des charges réellement engagées pour la location et des amortissements. Ce dernier poste n’existe pas en location nue de droit commun, et il peut ramener le bénéfice imposable jusqu’à zéro.

Le choix se fait sur les chiffres, pas sur une règle générale. Le micro-BIC est simple et convient lorsque les charges et l’amortissement restent inférieurs à la moitié des loyers, par exemple pour un logement acheté il y a longtemps et sans crédit. Le réel est souvent plus favorable dans les premières années d’un investissement financé à crédit, au prix d’une comptabilité tenue chaque année.

Amortissement LMNP : ce qui se déduit et la limite fixée par l’article 39 C

Au réel, le logement et les meubles sont amortis, c’est-à-dire que leur coût est réparti en charges sur leur durée normale d’utilisation. Cet amortissement ne correspond à aucune dépense annuelle : c’est ce qui fait l’intérêt fiscal du régime. L’article 39 C du code général des impôts pose toutefois une limite lorsque la location est consentie par une personne physique, directement ou à travers une société : l’amortissement n’est déductible, chaque année, que dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges afférentes au bien.

Autrement dit, l’amortissement peut ramener le bénéfice à zéro, mais il ne peut pas créer de déficit. La part qui n’a pas pu être déduite n’est pas perdue : elle se reporte sur les exercices suivants, dans les mêmes limites, sans durée maximale prévue par le texte actuel. Lorsque le bien cesse d’être loué, l’amortissement en attente se déduit du bénéfice de l’exercice, puis des bénéfices suivants. Ce stock d’amortissements reportés est précisément l’un des points que le projet de loi de finances pour 2027 propose de modifier.

Fiscalité de la LMNP : déficit, prélèvements sociaux et CFE

Un déficit peut apparaître au réel lorsque les charges autres que l’amortissement, par exemple les frais de financement ou de travaux, dépassent les loyers. En location meublée non professionnelle, ce déficit ne s’impute jamais sur le revenu global : il ne vient réduire que les revenus de même nature, c’est-à-dire les bénéfices de location meublée non professionnelle, au cours des dix années suivantes. C’est la différence majeure avec la location meublée professionnelle, et avec le déficit foncier de la location nue, qui peut s’imputer sur le revenu global dans certaines limites.

Les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent, en plus de l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la contribution sociale généralisée sur ces revenus à 10,6 %, dès l’imposition des revenus de 2025, tandis que les revenus fonciers restent à 9,2 %. En ajoutant la contribution au remboursement de la dette sociale (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %), le taux global atteint 18,6 % pour le loueur meublé non professionnel, contre 17,2 % pour le bailleur en location nue.

Le loueur en meublé est également redevable, en principe, de la cotisation foncière des entreprises, la CFE, due dans la commune du logement loué. Lorsque les recettes ne dépassent pas 5 000 € par an, il est exonéré de la cotisation minimum (article 1647 D du code général des impôts). Au-delà, son montant dépend de la base fixée par la commune ou l’intercommunalité. Le service des impôts des entreprises du lieu du logement confirme la situation de chaque loueur.

Déclarer une activité LMNP : immatriculation, formulaires et calendrier

Le loueur en meublé déclare le début de son activité en ligne, sur le guichet unique des formalités d’entreprises, ce qui lui attribue un numéro SIRET. Ce numéro est demandé ensuite à chaque déclaration de revenus.

Au micro-BIC, il suffit d’indiquer le montant brut des recettes sur la déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C PRO : l’abattement est appliqué automatiquement. Au réel, le loueur remplit la déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes, puis reporte le bénéfice ou le déficit sur la 2042 C PRO. Ces déclarations se déposent au printemps, avec la déclaration de revenus de l’année écoulée. L’option pour le réel, elle, doit être exercée avant la date limite de déclaration de l’année qui précède son application, ou dès l’année de création de l’activité.

Revente en LMNP : plus-value et réintégration des amortissements

En location meublée non professionnelle, la revente est imposée selon les règles des plus-values immobilières (articles 150 U et suivants du code général des impôts), qui visent expressément les amortissements de l’article 39 C. Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition, retenus au réel ou forfaitairement à 7,5 %, et de certains travaux. La plus-value est ensuite réduite d’un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % pour la vingt-deuxième année : la plus-value est ainsi exonérée d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans.

Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C. Les amortissements effectivement déduits augmentent donc la plus-value imposable. Les amortissements reportés et jamais déduits ne sont pas concernés. Cette réintégration ne s’applique pas aux logements situés dans certaines résidences : résidences destinées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes de plus de 65 ans, établissements et résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée.

LMNP en 2026 et 2027 : ce qui s’applique et ce qui est en débat

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, est en discussion et peut encore changer. Son article 7 prévoit de plafonner l’amortissement des locaux loués meublés à titre non professionnel : déduction limitée à un taux de 2,5 % par an, sans pouvoir dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour un meublé de tourisme, le taux serait abaissé à 1,5 % et le plafond à 5 000 €. Les résidences pour étudiants et pour personnes âgées, les établissements médico-sociaux et ceux de soins de longue durée seraient hors du champ de ce plafonnement. Elles resteraient en revanche soumises aux règles de transition décrites ci-dessous.

Le même article organise la transition. Les amortissements comptabilisés au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 et non encore déduits pourraient être déduits des résultats des exercices clos entre le 1er janvier 2027 et le 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable. Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements qui n’ont pas pu être déduits ne seraient plus reportables sur les exercices suivants. Ces mesures ne seront applicables qu’après le vote définitif de la loi de finances et sa publication : à ce jour, les règles décrites plus haut restent celles en vigueur.

Ce point concerne directement les propriétaires en résidence de services (étudiants, seniors, Ehpad). Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l’Assemblée a adopté l’amendement n° I-CF1588 : il sortirait du plafond les meublés loués sous bail d’habitation, sous bail mobilité ou à des étudiants, et soustrairait ces logements comme les résidences de services à la fin du report des amortissements. En séance publique, le débat porte sur le texte du Gouvernement : un amendement identique (n° I-3657) et un amendement voisin, qui sortirait seulement les résidences de la fin du report (n° I-1933), sont déposés et l’article 7 n’avait pas encore été examiné au 20 octobre 2026.

Investir en LMNP : les points de vigilance sur quinze ans

La fiscalité n’est qu’un des paramètres de l’investissement. Un logement meublé se loue souvent plus cher qu’un logement nu, mais il change plus souvent de locataire, demande de renouveler le mobilier et peut connaître des périodes de vacance. Le rendement se mesure donc après charges, gestion, vacance et frais de comptabilité, et non sur le loyer brut.

En résidence de services, le revenu dépend de la solidité de l’exploitant et des clauses du bail commercial : renouvellement, répartition des travaux, indexation du loyer. Sur la durée, il faut aussi intégrer la sortie : la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025, et le plafonnement de l’amortissement en discussion pour 2027. Un projet LMNP se juge sur ce qu’il produit sur dix ou quinze ans, revente comprise.