Tous les dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur
Quelles sont les règles aujourd’hui ?
LMNP, dispositif Jeanbrun, déficit foncier, Denormandie, Malraux, Loc’Avantages, Girardin, nue-propriété : chaque dispositif a sa fiche, avec ses chiffres vérifiés et les mesures en cours. Le tableau comparatif et les questions fréquentes sont en bas de page.
Page créée le 12 octobre 2026, mise à jour le 20 octobre 2026.
Édité par le cabinet en investissement immobilier Montclair Montclair
Fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2023. Les réductions déjà obtenues se poursuivent sur neuf ans à partir de l’achèvement du logement : jusqu’à l’impôt dû au titre de 2034 au plus tard pour un achat sur plan signé fin 2022, hors report.
Le Censi-Bouvard est une réduction d’impôt sur le revenu accordée pour l’achat, entre 2009 et 2022, d’un logement neuf ou rénové situé dans une résidence avec services pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, ou dans un établissement médico-social ou de soins de longue durée. Le logement est loué meublé à l’exploitant de la résidence, dans le cadre d’une location meublée non professionnelle.
Version du texte en vigueur depuis le 1er juillet 2026Plafond porté jusqu’à 21 400 € pour une rénovation énergétique justifiée au plus tard le 31 décembre 2027
En location nue, lorsque les charges déductibles dépassent les loyers, le déficit foncier ainsi créé s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite est portée à 15 300 € pour certains logements en location conventionnée, et jusqu’à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une étiquette E, F ou G à une étiquette A, B, C ou D.
Au 1er janvier 2027, l’article change seulement de rédaction avec la recodification de la TVA : conditions et dates restent les mêmes. Aucune prolongation au-delà de 2027 n’est prévue à ce jour.
Le dispositif Denormandie est une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien dans une commune dont le centre-ville a particulièrement besoin d’être réhabilité, ou qui a signé une convention d’opération de revitalisation de territoire. Les travaux, facturés par une entreprise, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Version du texte en vigueur depuis le 1er janvier 2026Investissements mis en service jusqu’au 31 décembre 2029 selon le texte actuel
Le Girardin logement neuf est fermé depuis fin 2017 : seuls les travaux de réhabilitation de logements de plus de vingt ans restent éligibles.
Le Girardin accorde une réduction d’impôt sur le revenu aux contribuables domiciliés en France qui financent un investissement outre-mer. Sa forme principale, dite Girardin industriel, porte sur les équipements productifs neufs d’entreprises ultramarines : 38,25 % du montant hors taxes, davantage selon le territoire ou le secteur, avec rétrocession de 66 % à l’exploitant lorsque le bien lui est loué.
Institué au 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne taxe que le patrimoine immobilier. Il concerne les foyers dont les actifs immobiliers dépassent 1 300 000 € au 1er janvier de l’année. Les couples mariés, pacsés ou vivant en concubinage notoire sont imposés ensemble.
Au 1er janvier 2027, ces règles de TVA quittent le code général des impôts pour le code des impositions sur les biens et services (ordonnance du 17 décembre 2025).
Le logement locatif intermédiaire (LLI) permet d’acheter des logements neufs avec une TVA au taux réduit de 10 %, à condition de les louer comme résidence principale à des ménages sous plafonds de ressources, avec des loyers plafonnés. L’acheteur doit être une personne morale : un particulier y accède par l’intermédiaire d’une société.
La location meublée non professionnelle (LMNP) soumet les loyers d’un logement loué meublé aux bénéfices industriels et commerciaux. Deux régimes coexistent : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes jusqu’à 83 600 € par an, et le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien et le mobilier.
Version du texte en vigueur depuis le 16 février 2025Demandes de conventionnement enregistrées par l’Anah jusqu’au 31 décembre 2027
Loc’Avantages accorde une réduction d’impôt au propriétaire qui loue un logement nu, à titre de résidence principale, dans le cadre d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Le loyer et les ressources du locataire respectent des plafonds fixés selon la commune et le niveau de loyer choisi.
Le dispositif Malraux accorde une réduction d’impôt pour la restauration complète d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable, couvert par un plan de sauvegarde ou de valorisation, ou dont la restauration a été déclarée d’utilité publique. Les travaux sont imposés ou autorisés par les règles de protection du site.
Version du texte en vigueur depuis le 23 juin 2018
Le régime des monuments historiques concerne les immeubles classés ou inscrits, et ceux labellisés par la Fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine. Le déficit foncier né des charges et des travaux s’y impute sur le revenu global, sans la limite de 10 700 € du droit commun.
Au 1er janvier 2027, l’article 31, qui permet de déduire les intérêts, change seulement de rédaction (un renvoi au nouveau code de la TVA) : la déduction n’est pas remise en cause.
Acheter en nue-propriété, c’est acquérir un logement sans son usufruit. Dans l’usufruit locatif, celui-ci est confié par convention à une personne morale, pour au moins quinze ans, afin que le logement soit loué : le code de la construction et de l’habitation organise ce bail aux articles L253-1 à L253-8. Pendant cette période, l’usufruitier perçoit les loyers et la taxe foncière est établie à son nom.
La plus-value réalisée en revendant un bien immobilier est imposée à l’impôt sur le revenu, après un abattement pour durée de détention : 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, puis 4 % la vingt-deuxième. Au bout de vingt-deux ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.
La société civile immobilière (SCI) permet de détenir un ou plusieurs biens à plusieurs. En principe, elle est fiscalement transparente : chaque associé est imposé à l’impôt sur le revenu sur sa part des résultats, comme s’il détenait le bien en direct.
Version du texte en vigueur depuis le 21 février 2026Acquisitions et permis de construire jusqu’au 31 décembre 2028
Au 1er janvier 2027, l’article 31 change seulement de rédaction (un renvoi au nouveau code de la TVA) : le statut du bailleur privé n’est pas supprimé.
Créé par la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé permet d’amortir un logement loué nu à titre de résidence principale, à condition qu’il se trouve dans un bâtiment d’habitation collectif. Il vise le neuf, la construction et l’ancien avec travaux importants (au moins 30 % du prix d’acquisition et réhabilitation lourde), en contrepartie d’un engagement de location de neuf ans sous plafonds de loyer et de ressources.
Version du texte en vigueur depuis le 1er janvier 2013Exonération des dons pour un logement neuf ou une rénovation énergétique : sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026 (CGI, art. 790 A bis)
La transmission d’un patrimoine immobilier, par donation ou succession, supporte des droits de mutation à titre gratuit après abattements. Chaque parent peut transmettre 100 000 € à chaque enfant sans droits ; l’abattement est de 159 325 € pour un héritier en situation de handicap, de 15 932 € entre frères et sœurs et de 7 967 € pour les neveux et nièces.
Les règles que doit respecter un bailleur, au-delà de la fiscalité : encadrement des loyers, permis de louer, décence et performance énergétique, meublés de tourisme et logements vacants.
Version du texte en vigueur depuis le 1er janvier 2025Logements classés F non décents au 1er janvier 2028, classés E au 1er janvier 2034
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent : sans risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé, exempt de nuisibles et de parasites, doté des éléments qui le rendent conforme à l’usage d’habitation et atteignant un niveau minimal de performance énergétique. En métropole, ce niveau est compris entre les classes A et F depuis le 1er janvier 2025, ce qui exclut les logements classés G. Il sera compris entre A et E à compter du 1er janvier 2028, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034.
Version du texte en vigueur depuis le 24 août 2022Fin de l’expérimentation le 24 novembre 2026, huit ans après la publication de la loi ELAN
Texte en discussion : la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs », adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 et examinée au Sénat (texte de la commission n° 48 du 14 octobre 2026), prévoit de porter la durée de l’expérimentation de huit à dix ans.
Créé à titre expérimental par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’encadrement des loyers s’applique en zone tendue, sur un périmètre fixé par décret à la demande d’une intercommunalité compétente en matière d’habitat, de la commune de Paris, d’un établissement public territorial du Grand Paris ou des métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence. Chaque année, le préfet fixe par arrêté, au mètre carré, par catégorie de logement et par secteur, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (inférieur de 30 %).
Version du texte en vigueur depuis le 21 février 2026Première application : impositions établies au titre de 2027
Créée par l’article 108 de la loi de finances pour 2026, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’applique à compter des impositions de 2027. Elle se substitue à la taxe annuelle sur les logements vacants et à la taxe d’habitation sur les logements vacants, abrogées au 1er janvier 2027. Elle vise les logements vacants au 1er janvier depuis au moins un an dans les communes où l’offre et la demande de logements sont en fort déséquilibre, et depuis au moins deux ans ailleurs. La liste des communes en déséquilibre figure en annexe du décret n° 2026-831 du 25 août 2026.
Version du texte en vigueur depuis le 20 mai 2026DPE de classe A à D exigé pour l’autorisation de changement d’usage à compter du 1er janvier 2034
Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, à la journée, à la semaine ou au mois. Depuis le 20 mai 2026, toute personne qui le propose à la location doit d’abord le déclarer en personne sur un téléservice national, qui délivre un numéro de déclaration transmis à la commune. Le loueur indique s’il s’agit de sa résidence principale et en apporte la preuve. Une résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an, plafond que la commune peut abaisser jusqu’à 90 jours.
Le « permis de louer » recouvre deux régimes du code de la construction et de l’habitation. L’intercommunalité compétente en matière d’habitat ou, à défaut, la commune peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location ou, sur les territoires où l’habitat dégradé est important, à autorisation préalable, dans un objectif de lutte contre l’habitat indigne. La délibération peut viser certaines catégories de logements et fixe la date d’entrée en vigueur, au moins six mois après sa publication. Les logements loués par un organisme de logement social et les logements conventionnés avec l’État ne sont pas concernés.
Défiscalisation immobilière : de quoi parle-t-on ?
La défiscalisation immobilière regroupe les dispositifs fiscaux qui réduisent l’impôt d’un investisseur en contrepartie d’un engagement : louer un logement pendant une durée minimale, souvent sous plafonds de loyer et de ressources, ou financer des travaux. Il n’existe pas un dispositif unique, mais trois mécanismes.
Le démembrement de propriété, qui sépare l’usufruit et la nue-propriété : l’achat en nue-propriété.
Chaque fiche ci-dessus donne les règles en vigueur, les mesures en cours d’examen et les actualités qui les concernent. Les chiffres sont lus dans le texte officiel et datés de leur vérification.
Tableau comparatif des dispositifs fiscaux immobiliers en 2026
Logement dont l’usufruit est confié au moins 15 ans à un bailleur
Aucun loyer imposé pendant l’usufruit, IFI dû par l’usufruitier
Pleine propriété retrouvée sans impôt au terme de l’usufruit
Voir la fiche
Quatre autres fiches traitent de la fiscalité de la détention et de la transmission, qui pèse sur tout investissement immobilier : la SCI, les plus-values immobilières, l’IFI et la transmission.
Neuf ou ancien : quels dispositifs selon le bien ?
Dans le neuf, le statut du bailleur privé permet d’amortir le logement loué nu, et la location meublée reste ouverte en LMNP. Le LLI concerne les investisseurs institutionnels.
Le Censi-Bouvard, qui visait les résidences de services, n’est plus ouvert aux achats depuis fin 2022 : ces résidences relèvent aujourd’hui de la location meublée non professionnelle. Outre-mer, le Girardin reste ouvert jusqu’en 2029, surtout pour les investissements productifs.
Dans l’ancien, le choix est plus large et repose presque toujours sur les travaux : Denormandie dans les communes éligibles, déficit foncier pour les rénovations lourdes, Malraux et monuments historiques pour le patrimoine, statut du bailleur privé pour l’ancien rénové, Loc’Avantages pour une location à loyer modéré.
Location nue ou meublée : deux logiques fiscales
La location nue relève des revenus fonciers : c’est le terrain du déficit foncier, du statut du bailleur privé, de Denormandie et de Loc’Avantages. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux : c’est le régime LMNP, avec son abattement forfaitaire ou l’amortissement au régime réel. Le choix engage pour toute la durée de détention, revente comprise.
Ce qui change en 2026 et ce qui se discute pour 2027
La loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé, applicable aux acquisitions jusqu’au 31 décembre 2028. Les revenus de location meublée de 2026 supportent des prélèvements sociaux de 18,6 %.
Pour 2027, le projet de loi de finances propose de plafonner l’amortissement en LMNP. Le texte est en cours d’examen et peut encore changer : notre suivi législatif retrace chaque étape des mesures qui touchent ces dispositifs.
Un dispositif ne se choisit pas pour l’avantage de la première année, mais pour ce qu’il produit sur dix ou quinze ans, revente comprise. Si vous préparez un investissement locatif, vous pouvez faire étudier votre projet par l’équipe de Montclair.
Questions fréquentes sur la défiscalisation immobilière
Quelle est la nouvelle loi de défiscalisation immobilière en 2026 ?
C’est le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026. Il permet d’amortir un logement neuf ou lourdement rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu en résidence principale pendant au moins neuf ans, sous plafonds de loyer et de ressources. Il vise les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Quels dispositifs permettent de défiscaliser dans le neuf ?
Le statut du bailleur privé, avec un amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer, et la location meublée non professionnelle. Le logement locatif intermédiaire, avec une TVA à 10 %, est réservé aux personnes morales.
Quels dispositifs permettent de défiscaliser dans l’ancien ?
Le déficit foncier, Denormandie, Malraux, les monuments historiques, Loc’Avantages, le statut du bailleur privé pour l’ancien lourdement rénové et, outre-mer, le Girardin pour la réhabilitation de logements de plus de vingt ans. Presque tous reposent sur des travaux ou sur un engagement de loyer modéré.
La location meublée permet-elle de défiscaliser ?
Oui, par deux voies. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes. Le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien. Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner cet amortissement : rien n’est voté à ce stade.
Quel est le meilleur dispositif de défiscalisation immobilière ?
Il n’y en a pas un qui convienne à tous. Le bon choix dépend de votre taux d’imposition, du bien visé, de la durée pendant laquelle vous pouvez vous engager à louer et de votre projet de revente. Un avantage fiscal ne compense jamais un mauvais emplacement ou un loyer surévalué.
Les dispositifs de défiscalisation ont-ils une date de fin ?
Plusieurs, oui, selon les textes en vigueur : Denormandie pour les acquisitions jusqu’au 31 décembre 2027, Loc’Avantages pour les demandes de conventionnement jusqu’au 31 décembre 2027, le plafond relevé du déficit foncier pour la rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027, le statut du bailleur privé jusqu’au 31 décembre 2028 et le Girardin pour les investissements mis en service jusqu’au 31 décembre 2029. Le Censi-Bouvard est déjà fermé aux achats depuis le 1er janvier 2023. Chaque loi de finances peut les prolonger ou les modifier.
Information générale : les contenus de Pierre Fiscale ne remplacent pas l’étude de votre situation par un professionnel habilité.
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