Censi-Bouvard : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Le Censi-Bouvard est-il encore ouvert aux nouveaux investissements ?

Non. L’article 199 sexvicies du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 2 juin 2024, ne vise que les acquisitions réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2022. Un logement acheté en 2023 ou après, même dans une résidence de services, n’ouvre donc plus droit à la réduction. Le texte pose en outre une condition d’achèvement : le logement, ou les travaux de réhabilitation ou de rénovation, doivent être achevés au plus tard le 1er juillet 2025.

Une exception vise les logements acquis en l’état futur d’achèvement après le 1er juillet 2021 : ils restent éligibles s’ils sont achevés dans les quatre ans qui suivent l’acquisition. Pour une vente sur plan signée à la fin de l’année 2022, l’achèvement peut donc encore intervenir jusqu’à la fin de l’année 2026, et la réduction commencer au titre de cette année. En dehors de ces derniers dossiers, le dispositif ne concerne plus que les investisseurs déjà engagés, dont les réductions et les obligations continuent de courir.

Quels logements et quelles résidences étaient concernés ?

La réduction est réservée aux contribuables domiciliés en France qui ont acheté un logement neuf, en l’état futur d’achèvement, ou achevé depuis au moins quinze ans et réhabilité ou rénové, pour le destiner à une location meublée non professionnelle imposée dans les bénéfices industriels et commerciaux. La location devient professionnelle lorsque les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent ses autres revenus d’activité. La réduction est exclue lorsque le droit de propriété du logement est démembré.

Le logement doit se trouver dans l’une des structures énumérées par le texte : un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou des personnes handicapées, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées titulaire de l’agrément ou de l’autorisation requis, des logements d’accueil familial salarié gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale, une résidence avec services pour étudiants, ou un établissement délivrant des soins de longue durée avec hébergement. Pour un même logement, la réduction ne se cumule pas avec celles des articles 199 undecies A et 199 undecies B.

Comment la réduction est-elle calculée, étalée et reportée ?

La réduction est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 300 000 €. Pour un logement de plus de quinze ans qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, la base est le prix d’acquisition majoré du coût de ces travaux. Le taux dépend de l’année d’acquisition : 25 % en 2009 et 2010, 18 % en 2011 et 11 % à compter de 2012. Le taux de 18 % restait applicable en 2012 si l’acheteur justifiait d’un engagement d’investir pris au plus tard le 31 décembre 2011. En indivision, chacun en bénéficie à hauteur de sa quote-part.

La réduction est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième par an, à partir de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour un logement acquis 200 000 € en 2016, elle atteint 22 000 €, soit environ 2 444 € par an pendant neuf ans. Lorsque la fraction annuelle dépasse l’impôt dû, le solde s’impute sur l’impôt des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement. La réduction, reports compris, entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € prévu par l’article 200-0 A dans sa version en vigueur.

Quels engagements faut-il tenir et que se passe-t-il en cas de vente ?

Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. La location prend effet dans le mois qui suit l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, et, pour un logement ancien, l’acquisition ou l’achèvement des travaux selon le cas. Si l’engagement est rompu, ou si le logement est vendu avant son terme, la réduction pratiquée est reprise au titre de l’année de la rupture ou de la cession.

Aucune reprise n’a lieu en cas d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune ; le conjoint survivant attributaire ou usufruitier peut demander à poursuivre la réduction pour la période restant à courir. Après l’engagement, la plus-value de revente relève du régime des particuliers : un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième, puis de 4 % la vingt-deuxième, l’exonère d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans.

Comment la TVA et l’amortissement s’articulent-ils avec la réduction ?

La location meublée d’habitation est en principe exonérée de TVA. L’article 261 D écarte cette exonération pour la location consentie à l’exploitant d’un établissement qui fournit, avec le logement meublé, au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison et réception de la clientèle, sous réserve des exceptions prévues. Le loyer est alors soumis à la TVA, et la taxe payée à l’achat devient déductible. Pour un immeuble, cette déduction est régularisée par vingtième pendant vingt ans : une vente sans TVA avant ce terme entraîne un reversement partiel, sauf transmission d’une universalité de biens à un acquéreur redevable.

Selon l’article 39 G, l’amortissement d’un immeuble ayant ouvert droit à la réduction n’est déductible qu’à hauteur de celui pratiqué sur la fraction du prix de revient qui excède le montant retenu pour la calculer. Pour un logement de 350 000 €, seule la part au-delà de 300 000 € est donc amortissable. L’amortissement ainsi écarté ne peut pas être reporté sur les exercices suivants, contrairement à la règle générale de l’article 39 C. Le texte ne prévoit pas que cette exclusion prenne fin avec l’engagement de location.

Que reste-t-il en 2026 et que prévoit le projet de loi de finances pour 2027 ?

En 2026 et 2027, le Censi-Bouvard ne produit plus d’effets que pour les investisseurs déjà engagés : fractions annuelles restant à imputer, reports non utilisés et engagements de location en cours. Une réduction commencée au titre de 2018 s’impute ainsi jusqu’au titre de 2026. Ces réductions donnent lieu à un acompte de 60 % versé au plus tard le 1er mars, calculé sur les avantages de l’avant-dernière année, puis régularisé avec l’impôt. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne modifie pas l’article 199 sexvicies.

Ce projet, toujours en discussion, touche la location meublée non professionnelle. Son article 7 plafonne l’amortissement à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer, mais en exclut les résidences pour étudiants et pour personnes âgées, les établissements médico-sociaux et ceux de soins de longue durée. Dans la version déposée, la fin du report des amortissements non déduits et la limite du stock antérieur à 2027 (moitié du résultat, jusqu’en 2036) visent en revanche aussi ces résidences. Un amendement adopté en commission des finances le 8 octobre 2026 les en exclurait ; l’article 7 n’a pas encore été examiné en séance.

Quel régime fiscal s’applique aujourd’hui à un achat en résidence de services ?

Un achat réalisé aujourd’hui dans une résidence pour étudiants ou pour seniors, ou dans un établissement médico-social, n’ouvre plus droit à aucune réduction d’impôt propre : il relève du régime général de la location meublée non professionnelle. Au micro-BIC, possible jusqu’à 83 600 € de recettes, le bénéfice imposable correspond aux loyers diminués d’un abattement de 50 %. Au réel, sur option, les charges sont déduites et le logement comme le mobilier sont amortis, dans la limite du loyer diminué des autres charges, la part non déduite étant aujourd’hui reportable.

Ces résidences gardent deux particularités. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, applicable aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, ne les concerne pas lorsque le bien se situe dans une résidence ou un établissement visé par l’article 150 VB. Et, dans le projet de loi de finances pour 2027, elles restent hors du plafond de 7 000 €. La TVA reste récupérable dans les conditions de l’article 261 D, que l’ordonnance du 17 décembre 2025 transfère au 1er janvier 2027 dans le code des impositions sur les biens et services.