Malraux : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Quels immeubles peuvent ouvrir droit à la réduction Malraux ?

L’article 199 tervicies du code général des impôts vise les contribuables domiciliés en France qui financent la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un site patrimonial remarquable. Trois situations sont prévues : l’immeuble se trouve dans un périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, dans un périmètre couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé, ou, à défaut, sa restauration a été déclarée d’utilité publique. Les quartiers anciens dégradés et certains quartiers de rénovation urbaine ouvraient aussi droit à la réduction, mais seulement jusqu’au 31 décembre 2024.

La réduction concerne les locaux d’habitation, les locaux destinés à l’habitation après travaux, et les locaux affectés à un autre usage, qui n’étaient pas destinés à l’origine à l’habitation, lorsque leur loyer est imposé dans les revenus fonciers. Elle est exclue lorsque la propriété de l’immeuble est démembrée, ou lorsque les parts de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui le détient sont démembrées. L’investissement peut se faire en direct, par une telle société ou par la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier dédiées.

Quelles dépenses de restauration sont prises en compte ?

Sont retenues certaines charges foncières énumérées à l’article 31 du code général des impôts, les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration, et les dépenses de travaux imposés ou autorisés par les règles propres au site. Ces dépenses comptent à partir de la délivrance du permis de construire, ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Ce délai est prolongé lorsque les travaux sont interrompus ou ralentis pour des raisons archéologiques prévues par le code du patrimoine, ou par l’effet de la force majeure.

Les provisions versées au syndic pour des travaux de copropriété sont retenues pour le montant effectivement employé au paiement de ces travaux. En cas de vente d’immeuble à rénover, la réduction porte sur le prix des travaux à la charge du vendeur, effectivement payé par l’acquéreur selon l’échéancier du contrat. Sur la période qui court du permis jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante, les dépenses retenues ne peuvent pas dépasser 400 000 €. Le même montant de 400 000 € s’applique globalement, par contribuable, sur quatre années consécutives, dépenses directes et souscriptions de parts de SCPI confondues.

Comment se calcule la réduction d’impôt Malraux ?

La réduction est égale à 22 % des dépenses retenues. Le taux est porté à 30 % lorsque l’immeuble est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé. La réduction est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses et s’impute sur l’impôt de cette même année. Lorsqu’elle dépasse l’impôt dû, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Le texte ne prévoit pas d’autre report au-delà de ce délai.

Prenons 200 000 € de travaux dans un secteur couvert par un plan de sauvegarde, payés à hauteur de 120 000 € une année et de 80 000 € la suivante : la réduction atteint 36 000 € la première année et 24 000 € la seconde, soit 60 000 € au total. Le Malraux fait partie des réductions expressément exclues du plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € prévu par l’article 200-0 A. Les dépenses qui ont ouvert droit à la réduction ne peuvent pas, en plus, être déduites des revenus fonciers.

Quels engagements de location faut-il respecter pendant neuf ans ?

Pour un local d’habitation, le propriétaire s’engage à le louer nu, comme résidence principale du locataire, pendant neuf ans. Pour un local affecté à un autre usage, il s’engage à le louer pendant la même durée. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux. Elle ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire. Lorsque l’immeuble appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, la même interdiction vise les associés et leur famille, et les associés conservent leurs parts jusqu’au terme de l’engagement.

En SCPI, au moins 65 % du montant de la souscription doit financer des dépenses de restauration et au moins 30 % l’acquisition des immeubles, le tout dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de la souscription. La réduction est de 22 % ou de 30 % du montant affecté aux travaux, dans la même limite de 400 000 € sur quatre ans. La société s’engage à louer dans les mêmes conditions et l’associé à conserver ses titres jusqu’au terme de cet engagement. Pour un même local, le Malraux ne se cumule pas avec les réductions des articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I et 199 undecies A.

Que se passe-t-il en cas de revente ou de rupture de l’engagement ?

La réduction d’impôt est reprise au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement de location, ou l’engagement de conservation des parts, est rompu. Aucune reprise n’est effectuée si la rupture fait suite à une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, à un licenciement ou au décès du contribuable ou de l’un des membres du couple. Le démembrement de la propriété de l’immeuble ou des parts entraîne aussi la reprise, sauf lorsqu’il résulte du décès de l’un des époux et que le conjoint survivant reprend les engagements pour la durée restant à courir.

Après l’engagement, la revente suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. L’abattement pour durée de détention débute au-delà de la cinquième année, à raison de 6 % par an puis de 4 % la vingt-deuxième année, ce qui exonère d’impôt sur le revenu la plus-value d’un bien détenu vingt-deux ans. La plus-value imposable est taxée au taux de 19 %. La réintégration des amortissements prévue par l’article 150 VB ne vise que la location meublée et le statut du bailleur privé : la réduction Malraux, qui n’est pas un amortissement, n’en relève pas.

Le Malraux change-t-il en 2026 ou en 2027 ?

La version de l’article 199 tervicies en vigueur depuis le 1er janvier 2024 ne comporte aucune date limite pour les immeubles situés en site patrimonial remarquable, et Légifrance n’annonce aucune modification à venir. Seuls les quartiers anciens dégradés et les quartiers de rénovation urbaine sont sortis du dispositif, au 31 décembre 2024. L’article 200-0 A, qui organise le plafonnement des avantages fiscaux, a été modifié en 2026 : dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, il exclut toujours le Malraux de ce plafond.

Pour une opération lancée en 2026, les dépenses sont retenues jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la délivrance du permis de construire : un permis obtenu en 2026 permet de retenir des dépenses payées jusqu’à fin 2029, dans la limite de 400 000 €. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, ne touche pas à l’article 199 tervicies dans sa version déposée ; il est en discussion et peut encore évoluer. Les engagements déjà souscrits restent régis par les règles en vigueur au moment de l’opération.