Plus-values immobilières : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Plus-value immobilière : ventes imposables et vendeurs concernés

L’article 150 U du code général des impôts soumet à l’impôt sur le revenu les plus-values réalisées par les particuliers et par les sociétés de personnes, comme les sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés, lorsqu’elles cèdent à titre onéreux un bien immobilier bâti ou non bâti, ou des droits sur ce bien. Le régime vise donc la vente d’une résidence secondaire, d’un appartement loué, d’un terrain, mais aussi la cession de parts d’une société dont l’actif est principalement immobilier.

La location meublée non professionnelle relève du même régime : les ventes de locaux d’habitation meublés sont soumises aux articles 150 U à 150 VH lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel. Une SCI qui a opté pour l’impôt sur les sociétés sort en revanche de ce régime : la plus-value entre dans son résultat imposable, sans abattement pour durée de détention.

Exonération de plus-value immobilière : résidence principale et autres cas

La résidence principale du vendeur au jour de la cession est exonérée, avec ses dépendances immédiates vendues en même temps. Tout bien dont le prix de cession ne dépasse pas 15 000 € l’est aussi. La première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée lorsque le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, pour la part du prix qu’il réemploie dans les vingt-quatre mois à l’achat ou à la construction de sa résidence principale.

D’autres exonérations visent l’ancienne résidence principale d’une personne entrée en établissement pour personnes âgées depuis moins de deux ans, sous conditions de ressources et à condition de ne pas être redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, certains retraités ou invalides aux revenus modestes, ou encore les biens expropriés lorsque l’indemnité est réemployée. Lorsque la vente est exonérée, aucune déclaration de plus-value n’est déposée, mais l’acte de vente doit préciser la nature et le fondement de l’exonération.

Calcul de la plus-value immobilière : prix d’acquisition, frais et travaux

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Ce dernier correspond au prix payé et indiqué dans l’acte ou, pour un bien reçu par donation ou succession, à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation. Il est majoré des frais d’acquisition : pour un achat, leur montant réel ou un forfait de 7,5 % du prix ; pour un bien reçu par donation ou succession, les frais réellement payés, sur justificatifs.

S’ajoutent les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées par une entreprise, à condition qu’elles n’aient pas déjà été déduites pour l’impôt sur le revenu et qu’elles ne soient pas des dépenses locatives. Au-delà de cinq ans de détention d’un immeuble bâti, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut remplacer les factures de travaux. Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne sont pas retenus pour leur coût réel.

Prenons un appartement acheté 200 000 € et revendu 320 000 € après douze ans. Avec le forfait de 7,5 % pour les frais et celui de 15 % pour les travaux, le prix d’acquisition retenu atteint 245 000 € et la plus-value brute 75 000 €. Après un abattement de 42 % pour l’impôt sur le revenu, la base imposable est de 43 500 €, soit 8 265 € d’impôt à 19 %. Après un abattement de 11,55 % pour les prélèvements sociaux, la base est de 66 337 €, soit environ 11 410 € à 17,2 %.

Barème de la plus-value immobilière en 2026 : l’abattement pour durée de détention année par année

Pour l’impôt sur le revenu, l’article 150 VC prévoit un abattement de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, puis de 4 % au titre de la vingt-deuxième année. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par année au-delà de la cinquième, de 1,60 % pour la vingt-deuxième année, puis de 9 % par année au-delà. Pendant les cinq premières années de détention, aucun abattement ne s’applique : la plus-value brute est imposée en totalité.

En cumulé, l’abattement atteint 30 % pour l’impôt sur le revenu et 8,25 % pour les prélèvements sociaux après dix ans de détention, 60 % et 16,5 % après quinze ans, 90 % et 24,75 % après vingt ans. Après vingt-deux ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu, et l’abattement pour les prélèvements sociaux atteint 28 %. Il passe à 55 % après vingt-cinq ans, puis l’exonération devient totale après trente ans de détention.

La durée de détention se compte en années pleines, à partir de l’acquisition. Entre la vingt-deuxième et la trentième année, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base qui diminue de 9 points par an. C’est ce calendrier qui explique l’écart souvent important entre l’impôt dû sur une vente à dix ans et sur une vente à vingt ans.

Barème de l’abattement pour durée de détention sur la plus-value immobilière en 2026 (abattement cumulé)

Durée de détention	Impôt sur le revenu (19 %)	Prélèvements sociaux (17,2 %)
Moins de 6 ans	0 %	0 %
6 ans	6 %	1,65 %
7 ans	12 %	3,3 %
8 ans	18 %	4,95 %
9 ans	24 %	6,6 %
10 ans	30 %	8,25 %
11 ans	36 %	9,9 %
12 ans	42 %	11,55 %
13 ans	48 %	13,2 %
14 ans	54 %	14,85 %
15 ans	60 %	16,5 %
16 ans	66 %	18,15 %
17 ans	72 %	19,8 %
18 ans	78 %	21,45 %
19 ans	84 %	23,1 %
20 ans	90 %	24,75 %
21 ans	96 %	26,4 %
22 ans	100 %	28 %
23 ans	100 %	37 %
24 ans	100 %	46 %
25 ans	100 %	55 %
26 ans	100 %	64 %
27 ans	100 %	73 %
28 ans	100 %	82 %
29 ans	100 %	91 %
30 ans	100 %	100 %

Taux d’imposition de la plus-value immobilière : 19 % et 17,2 %

La plus-value restant imposable après abattement supporte l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, fixé par l’article 200 B. Elle n’entre pas dans le barème progressif : le taux est le même quel que soit le niveau de revenus du vendeur. S’y ajoutent la contribution sociale généralisée à 9,2 %, le prélèvement de solidarité à 7,5 % et la contribution au remboursement de la dette sociale à 0,5 %, soit 17,2 %.

Ces deux impositions se calculent sur des bases différentes, puisque leurs abattements diffèrent. C’est pourquoi une plus-value détenue plus de vingt-deux ans peut être exonérée d’impôt sur le revenu tout en restant soumise aux prélèvements sociaux. La hausse de la contribution sociale généralisée à 10,6 % sur la plupart des revenus du patrimoine, votée pour 2026, ne s’applique pas aux plus-values immobilières, expressément maintenues à 9,2 %.

Surtaxe sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €

L’article 1609 nonies G institue une taxe sur les plus-values immobilières dont le montant imposable dépasse 50 000 €. Elle concerne les particuliers, les sociétés de personnes et les non-résidents, mais pas les cessions de terrains à bâtir. Elle est calculée sur la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, donc après l’abattement pour durée de détention, et appliquée au montant total de cette plus-value. Son taux va de 2 % entre 50 001 € et 100 000 € jusqu’à 6 % au-delà de 260 000 €, avec des tranches de lissage qui évitent les effets de seuil.

Pour une plus-value imposable de 120 000 €, la taxe est de 3 %, soit 3 600 €. Près du seuil, la formule de lissage atténue la charge : pour 55 000 €, la taxe est égale à 2 % de 55 000 €, diminués d’un vingtième de l’écart avec 60 000 €, soit 850 €. Comme elle repose sur la base de l’impôt sur le revenu, elle disparaît en pratique après vingt-deux ans de détention.

Barème de la surtaxe sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €

Plus-value imposable	Montant de la surtaxe
De 50 001 à 60 000 €	2 % PV − (60 000 − PV) × 1/20
De 60 001 à 100 000 €	2 % PV
De 100 001 à 110 000 €	3 % PV − (110 000 − PV) × 1/10
De 110 001 à 150 000 €	3 % PV
De 150 001 à 160 000 €	4 % PV − (160 000 − PV) × 15/100
De 160 001 à 200 000 €	4 % PV
De 200 001 à 210 000 €	5 % PV − (210 000 − PV) × 20/100
De 210 001 à 250 000 €	5 % PV
De 250 001 à 260 000 €	6 % PV − (260 000 − PV) × 25/100
Plus de 260 000 €	6 % PV

Plus-value immobilière en LMNP, en SCI et sur une résidence secondaire

Depuis la loi de finances pour 2025, l’article 150 VB prévoit que le prix d’acquisition est diminué des amortissements admis en déduction en location meublée au régime réel. La règle vise les cessions réalisées depuis le lendemain de la promulgation de cette loi, intervenue le 14 février 2025, quelle que soit l’année de déduction des amortissements. Depuis le 21 février 2026, elle vise aussi les amortissements du statut du bailleur privé. Pour un logement meublé acheté 200 000 €, avec 60 000 € d’amortissements déduits, puis revendu 250 000 €, la plus-value brute passe de 50 000 € à 110 000 €. Les résidences pour étudiants, pour seniors ou médicalisées sont exclues de cette minoration.

Lorsqu’une SCI à l’impôt sur le revenu vend un immeuble, l’impôt est dû au prorata des droits des associés soumis à l’impôt sur le revenu présents à la date de la vente, et c’est la société qui l’acquitte, ce qui libère les associés. La cession de parts d’une SCI à prépondérance immobilière suit le même régime. Une résidence secondaire, enfin, est imposée selon les règles générales, sauf première cession avec remploi dans la résidence principale.

Déclaration et paiement de l’impôt sur la plus-value chez le notaire

L’impôt est payé lors de la vente, et non l’année suivante avec l’impôt sur le revenu. Une déclaration conforme au modèle de l’administration retrace les éléments de calcul et le montant dû. Pour une vente constatée par acte notarié, elle est déposée à l’appui de la demande de publication de l’acte, sous peine de refus de la formalité : en pratique, le notaire rédacteur établit cette déclaration, et l’impôt est acquitté lors de cette formalité. Selon l’administration fiscale, cette déclaration est l’imprimé n° 2048-IMM (Cerfa n° 12359), commun aux vendeurs résidents et non-résidents. Elle est déposée au service de la publicité foncière avec la demande de publication, et l’impôt est versé au même moment. Le montant net imposable est ensuite reporté sur la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 de l’année de la vente.

La plus-value retenue pour l’impôt entre ensuite dans le revenu fiscal de référence du foyer, qui sert notamment à apprécier certaines exonérations et conditions de ressources l’année suivante, sans nouvelle imposition. Lorsque la vente est exonérée, aucune déclaration n’est déposée, mais l’acte mentionne le fondement de l’exonération. Les vendeurs domiciliés hors de France sont soumis à des modalités propres, prévues par l’article 244 bis A.

Plus-value immobilière en 2026 et 2027 : ce qui s’applique et ce qui est en débat

En 2026, les règles de calcul sont inchangées. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté à 10,6 % la contribution sociale généralisée sur les revenus du patrimoine, en excluant expressément les plus-values immobilières. L’exonération de la cession d’un droit de surélévation destiné à créer des logements prend fin le 31 décembre 2026, et celles des ventes de biens destinés à la construction de logements sociaux ou intermédiaires s’arrêtent le 31 décembre 2027.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et toujours en discussion, ne modifiait pas les règles de calcul dans sa version initiale. Son article 7 plafonnerait l’amortissement en location meublée non professionnelle à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer : les amortissements déduits, et donc la minoration du prix d’acquisition à la revente, diminueraient d’autant.

Le 16 octobre 2026, les députés ont adopté en première lecture six amendements. S’ils figuraient dans la loi promulguée, l’ancienne résidence principale occupée au moins vingt-deux ans resterait exonérée si elle est vendue dans les trois ans suivant le départ, et le délai de vente après l’entrée en établissement pour personnes âgées passerait de deux à trois ans. Un meublé non occupé à titre principal serait exonéré d’impôt sur le revenu après dix-sept ans de détention si l’acheteur s’engage à en faire sa résidence principale. Les exonérations et abattements liés à la construction de logements seraient prolongés jusqu’en 2030, et jusqu’en 2029 pour le droit de surélévation.