Nue-propriété : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Comment fonctionne l’achat d’un logement en nue-propriété avec un usufruit locatif ?

Le code de la construction et de l’habitation organise ce montage à ses articles L253-1 à L253-8. L’usufruit d’un logement ou d’un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d’une personne morale, pour une durée minimale de quinze ans, en vue de leur location. L’investisseur achète la nue-propriété, et l’usufruitier perçoit les loyers, puisque le code civil lui reconnaît le droit de jouir des fruits du bien. Lorsque les logements sont des logements locatifs sociaux ou intermédiaires, au sens des articles L302-5 et L302-16 du même code, ces règles sont d’ordre public.

Ces logements peuvent être financés par des prêts aidés et faire l’objet d’une convention de l’article L831-1 conclue pour la durée de l’usufruit. Le bail doit indiquer de manière apparente le statut juridique du logement et son terme ultime. Pendant le démembrement, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier. Le code civil met à sa charge les réparations d’entretien et laisse les grosses réparations au propriétaire, sauf lorsqu’elles résultent d’un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit.

Le nu-propriétaire paie-t-il l’impôt sur le revenu et peut-il déduire ses intérêts d’emprunt ?

Le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers pendant l’usufruit : il n’a donc pas de revenus fonciers à déclarer pour ce logement. L’article 31 du code général des impôts, au d du 1° de son I, range pourtant parmi les charges déductibles les intérêts des dettes contractées notamment pour l’acquisition des propriétés dont le contribuable est nu-propriétaire, lorsque l’usufruit appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré, à une société d’économie mixte ou à un organisme agréé au titre de l’article L365-1 du code de la construction et de l’habitation. Le texte ne vise que ces trois catégories d’usufruitiers.

Ces intérêts s’imputent sur les autres revenus fonciers du foyer. S’ils les dépassent, ils créent un déficit foncier. L’article 156 prévoit que la fraction du déficit qui résulte des intérêts d’emprunt ne s’impute pas sur le revenu global : elle se reporte exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La limite de 10 700 € d’imputation sur le revenu global concerne les autres charges, pas les intérêts. Un foyer sans revenu foncier ne l’utilise que s’il en perçoit dans ce délai.

La nue-propriété est-elle soumise à l’impôt sur la fortune immobilière ?

L’article 968 du code général des impôts pose la règle : un bien grevé d’un usufruit est compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’a donc pas à déclarer la nue-propriété à l’IFI. La répartition de la valeur selon le barème de l’article 669 n’est admise que dans trois cas : certains usufruits légaux du conjoint survivant, la vente d’un bien avec réserve d’usufruit à un acquéreur qui n’est pas un proche au sens de l’article 751, et certains dons ou legs à l’État, aux collectivités ou à une association reconnue d’utilité publique.

L’achat d’une nue-propriété auprès d’un vendeur qui cède en même temps l’usufruit à un bailleur ne figure pas parmi ces exceptions. Revers de cette règle, l’emprunt souscrit pour cet achat ne vient pas en déduction : l’article 974 n’admet que les dettes afférentes à des actifs imposables. Au terme de l’usufruit, le plein propriétaire intègre le logement à son patrimoine taxable, apprécié au 1er janvier, et le capital restant dû sur l’emprunt d’acquisition devient une dette afférente à un actif imposable.

Comment se calcule la valeur fiscale de la nue-propriété et d’un usufruit temporaire ?

Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, l’article 669 du code général des impôts exprime la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en quotité de la pleine propriété. Lorsque l’usufruit est viager, cette quotité dépend de l’âge de l’usufruitier : la nue-propriété vaut 50 % de la pleine propriété lorsque l’usufruitier a entre 51 et 60 ans révolus, 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans, 80 % entre 81 et 90 ans, et 90 % au-delà.

Un usufruit locatif est en revanche constitué pour une durée fixe. L’article 669 l’estime alors à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de sa durée, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier. Pour un usufruit de vingt ans, l’usufruit représente ainsi 46 % et la nue-propriété 54 % de la pleine propriété. Ce barème sert à calculer des droits : il ne fixe pas le prix d’un achat, qui résulte de l’acte de vente.

Que se passe-t-il à la fin de l’usufruit locatif ?

Le bail conclu par l’usufruitier prend fin de plein droit au plus tard à l’extinction de l’usufruit. Un an avant cette date, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les règles applicables. Six mois avant, le nu-propriétaire peut, par lettre recommandée, informer l’usufruitier de son intention de renouveler la convention d’usufruit dans les conditions de l’article L253-5, proposer au locataire un nouveau bail conforme à la loi du 6 juillet 1989 prenant effet au terme de l’usufruit, ou lui donner congé pour vendre ou pour occuper le logement, avec effet à la même date.

Trois mois avant l’extinction, le bailleur propose au locataire qui n’a pas conclu de nouveau bail avec le nu-propriétaire, et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. S’il y manque, ce manquement est inopposable au nu-propriétaire. Le locataire qui n’a accepté ni le bail du nu-propriétaire ni l’offre de relogement est déchu de tout titre d’occupation à l’expiration de l’usufruit. Fiscalement, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété au terme fixé ne donne lieu à aucun impôt ni taxe (article 1133, sous réserve de l’article 1020).

Comment est imposée la revente d’un logement acheté en nue-propriété ?

La loi fixe le principe : le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte (article 150 VB). Lorsque la pleine propriété s’est reconstituée par l’extinction de l’usufruit, la doctrine administrative attribue en principe à cet usufruit un prix d’acquisition nul, mais admet de retenir la valeur vénale de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 220). Ce prix est majoré des frais d’acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels ou forfait de 15 % après cinq ans de détention d’un immeuble bâti).

L’abattement pour durée de détention atteint 6 % par année au-delà de la cinquième, puis 4 % la vingt-deuxième, soit une exonération d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans (article 150 VC). En cas de cession après réunion de la propriété, la doctrine décompte cette durée à partir de la première des deux acquisitions, y compris lorsque l’usufruit a été recueilli par extinction (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40) : les années de démembrement comptent. La plus-value imposable est taxée au taux de 19 % (article 200 B). Si la nue-propriété est cédée seule avant le terme, le calcul part du prix payé pour ce droit.

Les règles de la nue-propriété changent-elles en 2026 ou en 2027 ?

Les textes de l’usufruit locatif n’ont pas bougé récemment : les articles L253-1 à L253-8 du code de la construction et de l’habitation sont en vigueur dans des versions de 2006 à 2019, l’article 669 depuis le 31 décembre 2003 et l’article 968 depuis le 1er janvier 2018. L’article 31 (déduction des intérêts) est en vigueur dans sa version du 21 février 2026. Légifrance affiche la fin de cette version au 1er janvier 2027 : l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui recodifie la TVA, le modifie à cette date, et la nouvelle rédaction n’est pas encore affichée.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et toujours en discussion, ne contient dans sa version déposée aucune disposition sur l’usufruit locatif, la valeur de la nue-propriété ou son traitement à l’IFI. Les amendements adoptés qui mentionnent la nue-propriété, en commission le 8 octobre puis en séance le 16 octobre 2026, visent les titres de sociétés placés en report d’imposition après un apport, pas l’immobilier détenu en direct. Le texte peut encore évoluer, et seule la loi publiée s’appliquera.