LLI : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Qui peut acheter un logement locatif intermédiaire à TVA réduite ?

Le taux réduit de 10 % prévu à l’article 279-0 bis A du code général des impôts s’applique aux livraisons de logements dont l’acquéreur est une personne morale. En cas de démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui doit être une personne morale. Un particulier ne peut donc pas acheter directement un logement locatif intermédiaire à TVA réduite : il n’y accède qu’à travers une société ou un véhicule collectif. Une société civile, une société commerciale ou un autre organisme doté de la personnalité morale peut donc être l’acquéreur, sous réserve de respecter lui-même toutes les conditions de location.

Les logements doivent résulter d’une construction nouvelle, de la transformation en habitation de locaux qui avaient un autre usage, avec des travaux qui produisent un immeuble neuf au sens de la TVA, ou d’une opération d’acquisition-amélioration dans un bâtiment résidentiel, à condition qu’elle améliore la performance énergétique selon des critères fixés par arrêté. Dans ce dernier cas, les travaux d’amélioration réalisés par l’acquéreur bénéficient eux aussi du taux de 10 %. Les logements doivent être destinés à la location en résidence principale, en exonération de TVA.

Où les logements intermédiaires doivent-ils être situés ?

La condition de localisation s’apprécie à la date du dépôt de la demande de permis de construire. Les logements doivent se trouver dans une commune classée par l’arrêté qui fixe les zones du dispositif de l’article 199 novovicies, c’est-à-dire les communes marquées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Sont aussi admis les logements situés dans des communes de réindustrialisation accueillant un projet d’intérêt national majeur, dans le périmètre de certaines grandes opérations d’urbanisme, d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat ou de requalification de copropriétés dégradées, et dans les communes signataires d’un projet partenarial d’aménagement ou d’une opération de revitalisation de territoire.

S’y ajoute une condition de mixité sociale. Le terrain doit être situé dans une commune qui compte déjà plus de 25 % de logements locatifs sociaux, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. À défaut, l’ensemble immobilier dans lequel s’inscrivent les logements intermédiaires doit comporter plus de 25 % de logements locatifs sociaux. Cette condition de mixité ne s’applique pas aux logements qui font partie d’une résidence-services. La proportion se calcule sur l’ensemble des logements sociaux et des logements qui remplissent les conditions de location, de statut de l’acquéreur et de localisation.

Quels plafonds de loyer et de ressources faut-il respecter ?

Les locataires doivent être des personnes physiques dont les ressources, appréciées à la date de signature du bail, ne dépassent pas les plafonds fixés pour le dispositif de l’article 199 novovicies. Le loyer mensuel est lui aussi plafonné. Pour une location nue, ce sont les plafonds de ce même article qui s’appliquent, et ils varient selon la localisation du logement. Pour une location meublée, les plafonds sont fixés par décret en fonction de la localisation et du type de logement.

Les résidences-services suivent une règle particulière : la part de la quittance correspondant au loyer et celle qui correspond aux services non individualisables sont chacune plafonnées par décret, selon la localisation, le type de logement et la nature des services. Les plafonds de loyer de l’article 199 novovicies peuvent en outre être réduits par le préfet de région, après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement, pour tenir compte des marchés locaux. Le respect des plafonds conditionne le maintien du taux réduit pendant toute la durée de l’engagement.

Combien de temps faut-il louer et peut-on revendre les logements ?

L’acquéreur qui a bénéficié du taux de 10 % doit acquitter un complément de TVA s’il cesse de louer tout ou partie des logements dans les conditions prévues, qu’il s’agisse des plafonds ou de la localisation, dans les vingt ans qui suivent le fait générateur de l’opération. Ce complément d’impôt reprend l’avantage tiré du taux réduit. L’engagement porte donc sur une durée longue, bien supérieure aux neuf ans des dispositifs fiscaux ouverts aux particuliers en location nue.

La loi aménage toutefois la sortie. À compter de la onzième année, la cessation de la location qui résulte de la vente de logements n’entraîne pas de complément de TVA. En revanche, pendant les quinze premières années suivant le fait générateur, les ventes ne peuvent pas porter sur plus de 50 % des logements de l’opération. Pour les logements achevés avant le 1er janvier 2023, une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties de vingt ans à compter de l’année suivant l’achèvement était également prévue, réservée aux logements loués aux conditions du dispositif. Elle cesse pour tous les logements de l’opération à partir de l’année qui suit la remise en cause du taux réduit.

Qu’est-ce qui change pour le logement intermédiaire au 1er janvier 2027 ?

La version de l’article 279-0 bis A en vigueur depuis le 21 février 2026 est la référence pour les opérations de 2026. Au 1er janvier 2027, les règles de TVA quittent le code général des impôts pour le code des impositions sur les biens et services, en application de l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la TVA. Légifrance indique l’abrogation à cette date de l’article 279-0 bis A, sauf pour les dispositions que l’ordonnance maintient, ainsi que celle de l’article 284, qui organise le complément de TVA, et celle de l’article 1384-0 A relatif à l’exonération de taxe foncière.

L’ordonnance prévoit que, dans les textes, les actes de l’administration et les contrats existants, les références aux dispositions du code général des impôts relatives à la TVA s’entendent des références au nouveau code. Les numéros d’articles changent donc à partir de 2027, et les nouvelles références devront être lues dans le code des impositions sur les biens et services. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et en discussion, ne comporte pas, dans sa version initiale, de mesure propre au logement locatif intermédiaire ; des amendements restent possibles pendant les débats.