Loc’Avantages : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Quels propriétaires et quels logements sont concernés par Loc’Avantages ?

La réduction d’impôt de l’article 199 tricies du code général des impôts bénéficie au contribuable domicilié en France qui donne un logement en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). La demande de conventionnement doit être enregistrée par l’Anah entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027. Le logement est loué nu, à usage d’habitation principale, pendant toute la durée de la convention. Il n’y a pas d’obligation d’achat ni de travaux : un logement déjà détenu peut être conventionné.

Le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté. Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire, ni une personne qui occupe déjà le logement, sauf lors du renouvellement de son bail. La réduction est aussi ouverte à l’associé d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, s’il conserve toutes ses parts pendant la convention et si le logement n’est pas loué à un associé ou à ses proches. Les monuments historiques et immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus.

Comment la réduction d’impôt Loc’Avantages est-elle calculée ?

La réduction se calcule chaque année sur les revenus bruts du logement, c’est-à-dire sur les loyers encaissés, et non sur un prix d’achat. Son taux dépend du niveau de loyer choisi dans la convention : 15 % pour un logement affecté à la location intermédiaire et 35 % pour un logement affecté à la location sociale. Elle s’impute sur l’impôt dû au titre des revenus de chacune des années couvertes par la convention. En cas d’indivision ou de détention par une société, chaque contribuable en bénéficie à proportion de ses droits sur les revenus du logement.

Les taux sont relevés lorsque le logement est confié en mandat de gestion ou loué à un organisme agréé d’intermédiation locative, pour être loué ou sous-loué, meublé ou non, à des publics définis par le code de la construction et de l’habitation ou à des personnes ayant besoin d’une solution locative de transition, ou pour les héberger. La réduction passe alors à 20 % des revenus bruts en location intermédiaire, 40 % en location sociale et 65 % en location très sociale. Dans ce cas, l’organisme ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou parahôtelière, et le logement ne peut pas être occupé par le propriétaire ou ses proches.

Quels engagements la convention avec l’Anah impose-t-elle ?

La convention est conclue sur la base de conventions types fixées par décret. Elle détermine notamment le montant maximum des loyers, les conditions d’occupation du logement, les travaux éventuels à la charge du bailleur, les conditions de révision et de résiliation et les pénalités en cas de manquement. Sa durée ne peut pas être inférieure à six ans. Le loyer et les ressources du locataire, appréciées à la date de signature du bail, ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par décret selon la localisation du logement et son affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.

Le contrôle du respect de la convention relève de l’Anah. L’agence peut transmettre à l’administration fiscale, spontanément ou à sa demande, les renseignements recueillis, notamment les conventions signées avec l’identifiant des logements et le nom des propriétaires. Lorsque la convention arrive à échéance alors que le bail en cours est encore valable, la réduction d’impôt est maintenue jusqu’à la date de renouvellement ou de reconduction du bail, tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions, notamment de loyer, restent remplies.

Que se passe-t-il en cas de vente du logement pendant la convention ?

La vente du logement ou des parts de la société pendant la convention entraîne la reprise de la réduction d’impôt obtenue, au titre de l’année de la cession. Il en va de même si l’une des conditions n’est plus respectée, par exemple un loyer supérieur au plafond, un locataire non éligible ou une location qui n’est plus à titre de résidence principale. Aucune reprise n’est toutefois effectuée lorsque la rupture ou la cession fait suite à une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, au licenciement ou au décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

À l’issue de la convention, et une fois le bail en cours renouvelé ou reconduit, la réduction d’impôt cesse et le logement n’est plus soumis aux plafonds de la convention. Le dispositif ne prévoit pas de réintégration des réductions obtenues dans le calcul de la plus-value lors d’une revente postérieure : la plus-value immobilière suit les règles ordinaires, avec l’abattement pour durée de détention qui conduit à une exonération d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans.

Loc’Avantages se cumule-t-il avec les autres régimes fiscaux du bailleur ?

Pour un même logement, Loc’Avantages est exclusif des déductions spécifiques prévues aux f à o du 1° du I de l’article 31, ce qui inclut l’amortissement du statut du bailleur privé, ainsi que des dispositifs des articles 31 bis, 199 decies I, 199 undecies A, 199 septvicies et 199 novovicies (Denormandie). Le propriétaire ne peut pas non plus rester au micro-foncier : la détention d’un logement pour lequel la réduction est demandée impose de déclarer l’ensemble des revenus fonciers du foyer au régime réel.

La réduction d’impôt entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux, limité à 10 000 € par an, car l’article 199 tricies ne figure pas parmi les exceptions. Les loyers restent par ailleurs imposés comme revenus fonciers, après déduction des charges réelles, et supportent les prélèvements sociaux. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la contribution sociale généralisée sur la plupart des revenus du patrimoine, mais l’a maintenue à 9,2 % sur les revenus fonciers, si bien que le taux global des prélèvements sociaux sur ces loyers reste de 17,2 %.

Qu’est-ce qui change pour Loc’Avantages en 2026 et 2027 ?

La version de l’article 199 tricies en vigueur depuis le 16 février 2025 n’a pas été modifiée depuis, y compris par la loi de finances pour 2026. Son importance a toutefois augmenté : le statut du bailleur privé, créé par cette même loi, renvoie aux plafonds de loyer et de ressources de Loc’Avantages pour définir la location sociale et très sociale, et il majore ses taux d’amortissement et son plafond annuel pour ces niveaux de loyer. Les deux dispositifs ne peuvent cependant pas être appliqués au même logement.

L’échéance principale est celle du 31 décembre 2027 : seules les demandes de conventionnement enregistrées par l’Anah au plus tard à cette date ouvrent droit à la réduction, qui continue ensuite de s’appliquer pendant toute la durée de la convention signée. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et en discussion, ne contient pas, dans sa version initiale, de mesure modifiant Loc’Avantages. Un report de l’échéance ou une modification des taux supposerait donc un amendement ou un texte ultérieur.