Girardin : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Qui peut bénéficier du Girardin, et pour quels investissements ?

Le nom « Girardin » recouvre trois réductions d’impôt sur le revenu du code général des impôts : l’article 199 undecies A pour le logement, l’article 199 undecies B pour les investissements productifs et l’article 199 undecies C pour le logement social. Elles sont réservées aux contribuables domiciliés fiscalement en France au sens de l’article 4 B, qui financent un investissement situé dans un département ou une collectivité d’outre-mer, ou en Nouvelle-Calédonie. Le contribuable n’a pas à habiter outre-mer : c’est l’investissement qui doit s’y trouver.

Le volet le plus connu, dit Girardin industriel, porte sur des investissements productifs neufs exploités par une entreprise agricole, industrielle, commerciale ou artisanale. Plusieurs secteurs sont exclus, dont le commerce, la banque, l’assurance et toutes les activités immobilières, sauf l’exploitation de meublés de tourisme classés avec prestations para-hôtelières et de chambres d’hôtes. Les biens loués à des ménages ou à des syndicats de copropriétaires sont aussi exclus. Dans un département d’outre-mer, l’entreprise doit avoir réalisé moins de 10 millions d’euros de chiffre d’affaires lors de son dernier exercice clos.

Que reste-t-il du Girardin logement en 2026 ?

L’article 199 undecies A finançait autrefois l’achat ou la construction d’un logement neuf outre-mer. Ces volets sont fermés : la loi les limite aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017, et aucun logement neuf destiné à la location engagé après 2012 n’ouvre droit à la réduction. Reste applicable, jusqu’au 31 décembre 2029, le seul volet travaux : la réhabilitation, réalisée par une entreprise, d’un logement achevé depuis plus de vingt ans, et la confortation d’un logement contre le risque sismique ou cyclonique. Les travaux déductibles des revenus fonciers sont exclus.

Pendant cinq ans, le propriétaire s’engage soit à occuper le logement comme résidence principale dès la fin des travaux, soit à le louer nu, dans les six mois qui suivent leur achèvement, à une personne qui en fait sa résidence principale, autre que son conjoint ou un membre de son foyer fiscal. Les sommes sont retenues dans la limite de 3 295 € hors taxes par mètre carré habitable, montant relevé chaque année selon l’indice du coût de la construction. Une même dépense ne peut pas, en plus, être déduite des revenus imposables.

Comment se calcule la réduction d’impôt Girardin ?

En Girardin industriel, la réduction est égale à 38,25 % du montant hors taxes de l’investissement, diminué des aides publiques qui le financent. Le taux passe à 45,9 % notamment en Guyane, à Mayotte et en Nouvelle-Calédonie. La production d’énergie renouvelable bénéficie de 45,9 % ou 53,55 %, et la rénovation d’hôtels, de résidences de tourisme et de villages de vacances classés de 53,55 % dans les départements d’outre-mer. Lorsque le bien est loué à l’exploitant avec une rétrocession de 66 %, les taux de 38,25 % et 45,9 % sont portés à 45,3 % et 54,36 %.

La réduction s’impute l’année de mise en service et l’excédent se reporte sur les cinq années suivantes. Pour la réhabilitation d’un logement, la réduction atteint 18 % des sommes payées au total, imputée par cinquièmes sur l’année d’achèvement des travaux et les quatre suivantes. Ce taux est porté à 22 % avec des équipements d’énergie renouvelable et, dans les départements d’outre-mer, à 26 % en quartier prioritaire de la politique de la ville (29 % avec ces équipements). Le logement social ouvre droit à 50 % du prix de revient retenu.

Quel plafond des niches fiscales s’applique au Girardin ?

L’article 200-0 A, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, limite à 10 000 € par an la baisse d’impôt procurée par la plupart des réductions et crédits d’impôt. Les trois réductions Girardin échappent à ce premier plafond, mais relèvent d’un plafond global : le total des avantages ordinaires, retenus dans la limite de 10 000 €, augmenté des réductions des articles 199 undecies A, B et C, ne peut pas réduire l’impôt de plus de 18 000 € au titre d’une même année d’imposition.

Certaines réductions ne comptent que pour une fraction de leur montant dans ce plafond de 18 000 € : 34 % pour un investissement productif loué avec une rétrocession de 66 %, 44 % lorsque la rétrocession est de 56 %, et 30 % pour le logement social de l’article 199 undecies C. Une réduction de 10 000 € obtenue dans le premier cas consomme donc 3 400 € du plafond. Les autres réductions Girardin, dont celle des travaux de réhabilitation de logements, sont retenues sans abattement.

Quels engagements de durée, d’agrément et de rétrocession faut-il respecter ?

En Girardin industriel, l’investissement reste affecté à l’activité pendant cinq ans, ou pendant sa durée normale d’utilisation si elle est plus courte, et pendant sept ans au moins lorsque cette durée atteint sept ans. Le délai passe à quinze ans pour l’hôtellerie et le tourisme, et pour la réhabilitation lourde d’immeubles autres que d’habitation. Les associés d’une société de personnes conservent leurs parts cinq ans. Si le bien est loué, 66 % de la réduction sont rétrocédés à l’exploitant, par une baisse du loyer et du prix de cession, et 56 % pour un programme inférieur à 300 000 €.

Un agrément préalable du ministre chargé du budget est exigé au-delà de 1 000 000 € par programme, et dès 250 000 € lorsque le contribuable ne participe pas à l’exploitation. Certains secteurs, comme les transports ou la pêche, y sont soumis quel que soit le montant. Le logement social impose une location nue de cinq ans à un organisme de logement social, une rétrocession d’au moins 70 % et un agrément au-delà de deux millions d’euros par programme. L’activité qui consiste à obtenir ces avantages pour autrui est réservée aux entreprises inscrites sur un registre public, selon l’article 242 septies.

Que se passe-t-il à la sortie ou en cas de rupture des engagements ?

La réduction est reprise au titre de l’année où l’investissement productif est cédé, cesse d’être affecté à l’activité, ou lorsque l’exploitant cesse son activité avant la fin du délai. Si l’entreprise locataire cesse son activité dans les cinq ans, la reprise est limitée aux trois quarts de la réduction. Aucune reprise n’a lieu si, après la défaillance du locataire, les biens sont loués à une nouvelle entreprise qui reprend l’engagement pour la durée restante.

Pour la réhabilitation d’un logement, la réduction est reprise si l’engagement d’occupation ou de location n’est pas tenu, ou si le logement est cédé ou démembré, sauf démembrement lié au décès de l’un des époux lorsque le conjoint survivant reprend l’engagement. Le décès du contribuable n’entraîne pas de reprise. Le remboursement des dépenses dans les cinq ans entraîne une reprise, sauf s’il suit un sinistre survenu après leur paiement. En logement social, au terme de la location, le logement est cédé à l’organisme locataire ou aux ménages qu’il désigne, selon une convention conclue au plus tard avec le bail.

Le Girardin change-t-il en 2026 ou en 2027 ?

Les versions en vigueur des articles 199 undecies B et 199 undecies C s’appliquent depuis le 1er janvier 2026, et la loi de finances pour 2026 ne les a pas modifiées. Le Girardin industriel vise les investissements mis en service jusqu’au 31 décembre 2029, échéance que partagent les travaux de réhabilitation de logements. Le logement social n’est plus ouvert que dans les collectivités d’outre-mer, les départements d’outre-mer en étant sortis le 24 septembre 2018.

Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion, ne touche ni aux taux ni aux dates, mais son article 30 renforce les sanctions contre les monteurs d’opérations frauduleuses. La commission des finances a adopté le 8 octobre un amendement qui prolonge tous ces dispositifs jusqu’au 31 décembre 2034 ; il doit encore être voté en séance. Le 15 octobre, l’Assemblée a adopté en séance un amendement qui ferait peser le Girardin industriel dans la contribution différentielle sur les hauts revenus dès les revenus 2027. Rien n’est définitif.