Transmission : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Quels abattements s’appliquent quand on transmet un bien immobilier ?

Les droits de mutation à titre gratuit sont calculés sur la part nette qui revient à chaque bénéficiaire, après un abattement qui dépend de son lien avec le donateur ou le défunt. L’abattement est de 100 000 € sur la part de chacun des enfants et de chacun des ascendants. Il est de 15 932 € pour chaque frère ou sœur et de 7 967 € pour chaque neveu ou nièce. Une personne incapable de travailler dans des conditions normales en raison d’une infirmité bénéficie d’un abattement spécifique de 159 325 €.

Les donations ouvrent en outre droit à un abattement de 31 865 € sur la part de chaque petit-enfant. Au décès, le conjoint survivant et le partenaire de pacs sont totalement exonérés de droits de succession : l’enjeu fiscal de la transmission porte donc surtout sur les enfants et les autres héritiers. Les abattements de 100 000 €, 15 932 € et 7 967 € valent aussi bien pour une donation que pour une succession.

Comment se calculent les droits sur un appartement ou une maison transmis ?

Une fois l’abattement déduit, le barème s’applique par tranches. Entre parents et enfants, le taux est de 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, 20 % jusqu’à 552 324 €, 30 % jusqu’à 902 838 €, 40 % jusqu’à 1 805 677 € et 45 % au-delà. Entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu’à 24 430 € puis de 45 %. Il atteint 55 % entre parents jusqu’au quatrième degré et 60 % au-delà ou entre personnes sans lien de parenté.

Le bien est retenu pour sa valeur vénale. Dans une succession, la résidence principale du défunt bénéficie d’un abattement de 20 % sur cette valeur lorsqu’elle est occupée, au jour du décès, comme résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de pacs ou un enfant mineur ou majeur protégé. Pour une donation entre époux ou partenaires de pacs, un barème distinct s’applique, de 5 % jusqu’à 8 072 € à 45 % au-delà de 1 805 677 €.

Comment le démembrement de propriété réduit-il la valeur taxée ?

Le démembrement sépare l’usufruit (le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers) de la nue-propriété. Lorsqu’un parent donne la nue-propriété d’un logement et garde l’usufruit, les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par un barème légal selon l’âge de l’usufruitier. Elle représente 50 % de la valeur du bien si l’usufruitier a entre 51 et 60 ans révolus, 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans et 80 % entre 81 et 90 ans. Un usufruit constitué pour une durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans.

Au décès de l’usufruitier, ou à l’expiration de la durée prévue, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans qu’aucun impôt ni taxe ne soit dû. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire sans payer de droits sur la valeur de l’usufruit. Pendant le démembrement, c’est en principe l’usufruitier qui déclare le bien à l’impôt sur la fortune immobilière, pour sa valeur en pleine propriété.

Quelles exonérations existent pour les dons d’argent aux enfants ?

Le don familial de sommes d’argent est exonéré dans la limite de 31 865 € tous les quinze ans, par donateur et par donataire. Il est réservé aux dons en pleine propriété faits à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce. Le donateur doit avoir moins de 80 ans et le bénéficiaire au moins 18 ans ou être émancipé. Cette exonération se cumule avec les abattements, le don n’est pas rappelé lors des donations suivantes, et il doit être déclaré ou enregistré dans le mois.

Une seconde exonération, temporaire, vise l’immobilier. Les dons de sommes d’argent faits en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut, un neveu ou une nièce sont exonérés dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire. Le bénéficiaire doit les affecter, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, à l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique éligibles à la prime de l’État dans le logement dont il est propriétaire et qu’il occupe à titre principal.

Quels engagements et quels délais faut-il respecter ?

Le délai clé est de quinze ans. Lors d’une donation ou d’une succession, les donations antérieures consenties par la même personne sont ajoutées pour le calcul des droits, sauf celles passées depuis plus de quinze ans. Les abattements déjà utilisés dans ce délai sont déduits de ceux disponibles. Concrètement, l’abattement de 100 000 € entre un parent et un enfant se reconstitue lorsque quinze ans se sont écoulés depuis la précédente donation.

L’exonération temporaire pour le logement impose un engagement de cinq ans. Le logement acheté doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué à usage d’habitation principale à une personne extérieure à son foyer fiscal, pendant cinq ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement. Le logement rénové doit rester sa résidence principale pendant cinq ans après la fin des travaux. Les dépenses déjà prises en compte pour un crédit d’impôt, une déduction de revenus ou la prime de rénovation sont exclues, et les justificatifs doivent être conservés.

Que se passe-t-il quand on revend un bien reçu par donation ou succession ?

La revente d’un bien reçu gratuitement, autre que la résidence principale du vendeur, peut dégager une plus-value imposable. Le prix d’acquisition retenu n’est pas celui payé à l’origine par le donateur ou le défunt, mais la valeur déclarée pour le calcul des droits de donation ou de succession. Il peut être majoré des frais liés à cette acquisition à titre gratuit et des travaux justifiés, ou, pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après l’acquisition et à défaut de justificatifs, d’un forfait de 15 % pour travaux.

Une valeur déclarée trop basse pour réduire les droits se traduit donc par une plus-value plus élevée à la revente. Pour l’exonération temporaire des dons d’argent, la revente du logement avant cinq ans, sans le louer à titre de résidence principale, entraîne la remise en cause de l’exonération. Enfin, le prix d’acquisition est diminué des amortissements que le vendeur a lui-même déduits en location meublée au réel ou au titre du statut du bailleur privé, sauf pour certaines résidences pour étudiants, personnes âgées ou établissements médico-sociaux.

Qu’est-ce qui change pour les donations en 2026 et en 2027 ?

L’exonération des dons d’argent affectés à un logement neuf ou à une rénovation énergétique s’applique aux sommes versées entre le lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025 du 14 février 2025 et le 31 décembre 2026. Sauf prorogation votée d’ici là, les sommes versées à partir du 1er janvier 2027 n’en bénéficieront plus. Dans le droit en vigueur, les abattements, le barème et le don familial de 31 865 € ne changent pas.

Le projet de loi de finances pour 2027, en cours d’examen, prévoit à son article 4 une mesure temporaire : les dons de sommes d’argent consentis entre le 1er janvier et le 31 décembre 2027 (fenêtre élargie par l’Assemblée le 16 octobre 2026, le texte initial s’arrêtait au 30 juin) à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant (ou, à défaut, un neveu ou une nièce) majeur et âgé de moins de 50 ans seraient taxés au taux unique de 6 %, dans la limite de 100 000 € par donateur et donataire, ou de 5 % si le bénéficiaire verse au moins 1,1 % des sommes à certains organismes. Le plafond du don familial serait porté à 100 000 € sur la même période, selon le texte adopté en première lecture par l’Assemblée (50 000 € dans le texte déposé). Ces règles ne s’appliqueront que si elles sont votées.