Permis de louer : les règles en vigueur en 2026 et 2027
Le permis de louer désigne la déclaration ou l’autorisation préalable de mise en location qu’une intercommunalité ou une commune peut imposer aux bailleurs privés, dans des zones qu’elle délimite, pour lutter contre l’habitat indigne.
Version du texte en vigueur depuis le 11 avril 2024 Vérifié sur Légifrance le 15 octobre 2026
Permis de louer en 2026 et 2027 : l’essentiel
Le « permis de louer » recouvre deux régimes du code de la construction et de l’habitation. L’intercommunalité compétente en matière d’habitat ou, à défaut, la commune peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location ou, sur les territoires où l’habitat dégradé est important, à autorisation préalable, dans un objectif de lutte contre l’habitat indigne. La délibération peut viser certaines catégories de logements et fixe la date d’entrée en vigueur, au moins six mois après sa publication. Les logements loués par un organisme de logement social et les logements conventionnés avec l’État ne sont pas concernés.
Avec la déclaration, le bailleur déclare la location dans les quinze jours qui suivent la conclusion du bail, dossier technique prévu par la loi de 1989 joint, et transmet au locataire une copie du récépissé. Avec l’autorisation, la demande est déposée avant la location ; sans réponse expresse dans un délai d’un mois, l’autorisation est acquise. Elle peut être refusée ou soumise à conditions si le logement n’est pas décent ou menace la sécurité des occupants, et elle devient caduque sans mise en location dans les deux ans. Les deux formalités sont à renouveler à chaque nouvelle mise en location.
Concerne tout bailleur privé dont le logement se trouve dans une zone délimitée par délibération de l’intercommunalité ou de la commune, à vérifier avant chaque mise en location. Les organismes de logement social et les logements conventionnés avec l’État sont hors champ.
Ce que la règle impose et ce qu’elle sanctionne
Ce que la règle impose
- Vérifier, avant de louer, si le logement se trouve dans une zone soumise à déclaration ou à autorisation préalable, et pour quelles catégories de logements.
- Déposer la déclaration dans les quinze jours suivant la conclusion du bail, ou obtenir l’autorisation avant la mise en location, à chaque nouveau locataire.
- Joindre l’autorisation au bail, ou remettre au locataire une copie du récépissé de déclaration.
Sanctions et risques
- Louer sans déclaration expose à une amende de 5 000 € au plus ; louer sans demande d’autorisation, à 5 000 €, portés à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans.
- Louer malgré un refus d’autorisation expose à une amende pouvant atteindre 15 000 €, prononcée au plus tard un an après la constatation du manquement.
- Le bail reste valable pour le locataire, mais sans récépissé de déclaration, les aides personnelles au logement ne peuvent pas être versées en tiers payant.
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Qui décide d’imposer un permis de louer, et où ?
Il n’existe pas de permis de louer national. Le code de la construction et de l’habitation permet à l’organe délibérant de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat ou, à défaut, à la commune de délimiter des zones où la mise en location est encadrée, dans un objectif de lutte contre l’habitat indigne. Ces zones doivent être cohérentes avec le programme local de l’habitat, s’il existe, et avec le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées. Elles peuvent aussi se limiter à un ou plusieurs ensembles immobiliers.
La délibération peut limiter l’obligation à certaines catégories ou caractéristiques de logements. Elle fixe la date d’entrée en vigueur, au moins six mois après sa publication, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt des dossiers. C’est donc la délibération applicable à l’adresse du logement qui fixe, au cas par cas, les obligations du bailleur avant chaque mise en location.
Déclaration ou autorisation préalable : quelle différence ?
Le terme de permis de louer recouvre deux régimes distincts. Le premier est la déclaration de mise en location, prévue aux articles L634-1 et suivants du code : le bailleur loue librement, puis signale la location après coup. Le second est l’autorisation préalable de mise en location, prévue aux articles L635-1 et suivants : le bailleur doit obtenir un accord avant de louer. Ce régime plus strict est réservé aux territoires qui présentent une proportion importante d’habitat dégradé.
Dans les deux cas, les logements mis en location par un organisme de logement social et ceux qui font l’objet d’une convention avec l’État ne sont pas concernés. Les deux formalités portent sur la mise en location elle-même : elles doivent être renouvelées à chaque nouvelle location, et non une fois pour toutes. Un même logement peut donc donner lieu à plusieurs déclarations ou demandes successives au fil des changements de locataire.
Comment se déroule la déclaration de mise en location ?
Le bailleur dispose de quinze jours après la conclusion du bail pour déclarer la location au président de l’intercommunalité compétente ou, à défaut, au maire. La déclaration suit un formulaire fixé par arrêté ministériel et peut être envoyée par voie électronique lorsque la délibération l’a prévu. Lorsque le bail relève de la loi du 6 juillet 1989, le dossier de diagnostic technique prévu par cette loi est annexé à la déclaration.
Le dépôt donne lieu à la remise d’un récépissé, dont le propriétaire transmet une copie au locataire pour information. Ce récépissé a une portée pratique : sans lui, les aides personnelles au logement du locataire ne peuvent pas être versées directement au bailleur en tiers payant. En revanche, l’absence de déclaration ne remet pas en cause le bail dont bénéficie le locataire, qui reste valable.
Comment obtenir l’autorisation préalable de louer ?
La demande est adressée à l’intercommunalité compétente ou, à défaut, à la commune, sur un formulaire fixé par arrêté ministériel, avec le dossier de diagnostic technique lorsque le bail relève de la loi du 6 juillet 1989. Son dépôt donne lieu à un récépissé. Faute de décision expresse notifiée dans un délai d’un mois après le dépôt, le silence de l’administration vaut autorisation. Pendant ce délai, le logement peut être visité, entre 6 heures et 21 heures lorsqu’il est habité, avec l’accord du juge des libertés et de la détention si l’occupant s’y oppose.
L’autorisation peut être refusée ou assortie de conditions lorsque le logement ne respecte pas les critères de décence de la loi du 6 juillet 1989 ou peut porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Le refus est motivé et précise les travaux ou aménagements à réaliser. Une fois obtenue, l’autorisation est jointe au bail à chaque mise en location ou relocation.
Quelles amendes pour un bailleur qui loue sans permis ?
Louer sans déclaration dans une zone qui l’impose expose le bailleur à une amende d’au plus 5 000 €, ordonnée par le maire ou le président de l’intercommunalité après l’avoir invité à présenter ses observations. Son montant est proportionné à la gravité des manquements, elle ne peut pas être prononcée plus d’un an après leur constatation et son produit revient à la collectivité.
En zone d’autorisation, mettre un logement en location sans avoir déposé de demande expose à une amende d’au plus 5 000 €, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans. Louer malgré une décision de rejet expose à une amende d’au plus 15 000 €. Là encore, la sanction doit intervenir au plus tard un an après la constatation des faits. Dans tous les cas, le bail conclu sans autorisation reste valable pour le locataire.
Que se passe-t-il en cas de relocation ou de vente du logement ?
La déclaration comme l’autorisation valent pour une mise en location donnée. À chaque changement de locataire, le bailleur doit donc déclarer à nouveau ou redemander l’autorisation, puis la joindre au nouveau bail. L’autorisation devient caduque lorsque le logement n’est pas mis en location dans les deux ans qui suivent sa délivrance. Elle ne peut pas être délivrée lorsque l’immeuble fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs d’habitation.
En cas de vente, de donation ou de succession, une autorisation encore valable peut être transférée au nouveau propriétaire. Le transfert prend effet au dépôt, par ce dernier, d’une déclaration de transfert auprès de l’autorité compétente, sur un formulaire fixé par arrêté, et suppose l’accord du bénéficiaire initial de l’autorisation. À noter : une autorisation obtenue tacitement ne vaut pas reconnaissance de la décence du logement, et elle n’est pas opposable aux autorités chargées de la police de la salubrité ou de la sécurité.
Le permis de louer va-t-il évoluer en 2027 ?
Les principaux articles du permis de louer (L634-1, L634-4, L635-1, L635-3 et L635-7 du code de la construction et de l’habitation) sont dans leur version en vigueur depuis le 11 avril 2024. Cette version permet notamment à une intercommunalité de déléguer la mise en œuvre et le suivi du dispositif aux communes membres qui le demandent, le maire de chaque commune délégataire adressant un rapport annuel à l’intercommunalité. À la date de vérification, aucune modification de ces articles applicable en 2027 n’apparaît dans les textes consolidés.
Les changements à surveiller sont surtout locaux : une intercommunalité ou une commune peut créer, étendre ou supprimer une zone par une nouvelle délibération, avec un délai d’au moins six mois avant son entrée en vigueur. Le calendrier de la décence pèse aussi sur l’autorisation préalable, qui peut être refusée à un logement non décent : en métropole, un logement classé F ne sera plus décent à compter du 1er janvier 2028, puis un logement classé E à compter du 1er janvier 2034.
Questions fréquentes sur le permis de louer
Comment savoir si ma commune impose un permis de louer ?
Le permis de louer résulte toujours d’une délibération de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat ou, à défaut, de la commune. Cette délibération délimite les zones concernées, les catégories de logements visées, la date d’entrée en vigueur et le lieu de dépôt des dossiers. C’est donc auprès de la commune ou de l’intercommunalité que l’on vérifie si une adresse précise se trouve dans une zone de déclaration ou d’autorisation.
Le permis de louer est-il obligatoire pour une location meublée ?
Les textes visent la mise en location d’un logement, sans distinguer location vide et location meublée. C’est la délibération locale qui peut cibler certaines catégories ou caractéristiques de logements. Les seules exclusions prévues par la loi concernent les logements loués par un organisme de logement social et ceux qui font l’objet d’une convention avec l’État. Il faut donc lire la délibération applicable.
Combien de temps faut-il pour obtenir l’autorisation de louer ?
L’administration dispose d’un mois à compter du dépôt de la demande pour notifier sa décision. Sans réponse expresse dans ce délai, l’autorisation est réputée accordée. Elle peut être refusée ou soumise à travaux si le logement n’est pas décent ou présente un risque pour la sécurité des occupants. L’autorisation obtenue doit être utilisée dans les deux ans, faute de quoi elle devient caduque.
Que risque-t-on à louer sans avoir fait la déclaration de mise en location ?
Une amende d’au plus 5 000 €, décidée par le maire ou le président de l’intercommunalité après une procédure contradictoire, au plus tard un an après la constatation du manquement. Le bail reste valable, mais le locataire ne pourra pas bénéficier du versement de ses aides au logement en tiers payant au bailleur tant que le récépissé de déclaration n’est pas produit.
Faut-il refaire une demande de permis de louer à chaque nouveau locataire ?
Oui. La déclaration et l’autorisation préalable sont liées à une mise en location et doivent être renouvelées à chaque nouvelle location. En zone d’autorisation, le document obtenu est joint au nouveau bail. En cas de vente, l’autorisation encore valable peut en revanche être transférée au nouveau propriétaire, sur déclaration auprès de l’autorité qui l’a délivrée.
Le bail est-il valable si le propriétaire n’a pas de permis de louer ?
L’absence de déclaration ou d’autorisation n’a pas d’effet sur le bail : le contrat reste valable et le locataire conserve ses droits. Le manquement est sanctionné par une amende administrative contre le bailleur. Si le logement n’est pas décent, le locataire dispose par ailleurs des recours prévus par la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir la mise en conformité.