PLF 2027 : vers un plafonnement à 2,5 % de l’amortissement déductible en LMNP

En résumé

• L’article 7 du PLF 2027 plafonne l’amortissement déductible des LMNP à 2,5 % du bien et 7 000 euros par an et par foyer fiscal.
• Pour les meublés de tourisme, le plafond serait de 1,5 % et 5 000 euros.
• Résidences étudiantes, seniors et médico-sociales resteraient hors plafond.
• Les amortissements en report antérieurs à 2027 seraient déductibles jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat.
• Le texte est seulement déposé et en première lecture à l’Assemblée nationale : il peut encore changer.

Un amortissement LMNP limité à 2,5 % et 7 000 € par an

Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210) a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Son article 7 modifie l’article 39 C du code général des impôts, qui régit l’amortissement des biens donnés en location.

Pour l’activité de location de locaux d’habitation meublés exercée à titre non professionnel (au sens du 2 du IV de l’article 155 du même code), l’amortissement des locaux serait admis en déduction « dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal ». Lorsque le local est un meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, le taux serait abaissé à 1,5 % et le plafond à 5 000 euros par an et par foyer fiscal.

Trois catégories de biens échapperaient à ce plafond : les résidences réservées aux étudiants, aux jeunes de moins de trente ans en formation et aux personnes de plus de 65 ans (articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation), les établissements médico-sociaux et résidences services agréées pour personnes âgées ou handicapées, et les établissements de soins de longue durée.

Le texte traite aussi des amortissements en report. Ceux comptabilisés au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 et non encore déduits pourraient l’être sur les exercices clos entre le 1er janvier 2027 et le 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable. En revanche, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements non déduits, que ce soit à cause du nouveau plafond ou de la limite des loyers diminués des charges, ne seraient plus reportables sur les exercices suivants.

Aujourd’hui, le 2 du II de l’article 39 C, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2015, limite seulement l’amortissement déductible au montant des loyers diminué des autres charges, l’excédent étant reportable sans limite de durée.

Dans l’exposé des motifs, le Gouvernement présente la mesure comme la poursuite du « rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la location meublée non professionnelle ». Il rappelle que la loi de finances pour 2026 a créé, pour la location nue à loyer abordable, une déduction au titre de l’amortissement de 3 à 5,5 % du prix d’acquisition, dans la limite de 12 000 euros par an et par foyer fiscal selon l’exposé des motifs (8 000 euros dans le cas général, selon l’article 31 du code général des impôts). Ce régime de location nue est présenté dans notre fiche sur le statut du bailleur privé.

Le même article élargit aussi le prêt à taux zéro aux ménages qui attendent un enfant ou ont la charge d’un enfant de moins de trois ans.

Quels loueurs en meublé seraient touchés ?

Les loueurs en meublé non professionnels au régime réel, qu’ils louent directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes. Les loueurs en meublé professionnels ne sont pas visés. Les bailleurs de meublés de tourisme seraient soumis au plafond le plus bas, et les résidences étudiantes, seniors ou médico-sociales échapperaient au plafond, mais pas à la fin du report des amortissements ni à la limite de la moitié du résultat pour le stock antérieur à 2027. Le régime actuel est détaillé dans notre fiche LMNP.

À partir de quand le plafond s’appliquerait-il ?

Le texte vise les exercices clos à compter du 1er janvier 2027 pour la perte du report des amortissements plafonnés. L’article 33 du projet fixe l’entrée en vigueur générale des mesures fiscales au 1er janvier 2027, ou au 31 décembre 2026 pour les impôts dont le fait générateur est la clôture de l’exercice.

Où en est l’article 7 du projet de loi de finances ?

Le projet n’a été ni adopté par l’Assemblée nationale ni examiné par le Sénat. La commission des finances a déposé son rapport (n° 3291) le 10 octobre 2026 et la séance publique sur la première partie a commencé le 13 octobre 2026. L’article 7 peut encore être amendé, réécrit ou supprimé au cours de la navette. Nous suivons son parcours dans notre suivi du plafonnement de l’amortissement LMNP.

Ce que cela peut changer pour un investisseur en LMNP

Au régime réel, l’amortissement est aujourd’hui ce qui réduit l’essentiel de l’impôt sur les loyers meublés : il est seulement limité au loyer diminué des autres charges, et la part non déduite se reporte sans limite de durée. Si l’article 7 était adopté en l’état, la déduction annuelle serait plafonnée à 2,5 % et à 7 000 € par foyer fiscal, et à 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme.

Pour un loueur dont l’amortissement annuel dépasse ce plafond, une partie des loyers redeviendrait imposable, et l’amortissement écarté ne serait plus reportable pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Les amortissements accumulés avant 2027 resteraient déductibles jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable.

Les résidences pour étudiants et pour personnes âgées, les établissements médico-sociaux et les établissements de soins de longue durée visés par le texte resteraient hors du plafond. Ces chiffres sont ceux du texte déposé : ils peuvent encore changer pendant les débats.

Un plafond annuel de l’amortissement change le calcul d’un investissement meublé sur toute sa durée de détention, revente comprise. Si vous louez en meublé au réel ou préparez un achat, vous pouvez faire étudier votre projet avant que le texte ne soit voté.

Vérifiéle 15 octobre 202614 affirmations recoupées

Sources officielles consultées

• Assemblée nationaleProjet de loi de finances pour 2027, n° 3210, dossier législatif
• Assemblée nationaleProjet de loi de finances pour 2027, texte n° 3210 (article 7, article 33)
• LégifranceCode général des impôts, article 39 C (version en vigueur depuis le 1er janvier 2015)

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Cet article est une information générale sur la fiscalité immobilière, à jour à sa date de vérification. Il ne remplace pas l’étude de votre situation personnelle par un professionnel habilité (avocat fiscaliste, notaire, expert-comptable). Pierre Fiscale et Montclair ne sauraient être tenus responsables d’une décision prise sur sa seule base. Article publié le 15 octobre 2026.