Encadrement des loyers : le Sénat valide deux ans de plus et refuse la pérennisation

En résumé

• Le Sénat a adopté le 21 octobre 2026, par 325 voix contre 17, la proposition de loi pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs, en première lecture.
• L’expérimentation d’encadrement des loyers de l’article 140 de la loi Élan passerait de huit à dix ans, soit jusqu’au 23 novembre 2028, sans nouvelle collectivité.
• L’action en diminution de loyer et la contestation du complément de loyer seraient toutes deux enfermées dans un délai d’un an.
• La déclaration annuelle des loyers de l’article 1496 ter du CGI serait avancée de 2029 au 1er janvier 2027 pour tous les bailleurs.
• Le texte doit revenir devant l’Assemblée nationale avant l’échéance du 23 novembre 2026 ; rien n’est en vigueur.

Dix ans au lieu de huit : l’encadrement des loyers prolongé jusqu’en novembre 2028

Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté en première lecture, par 325 voix contre 17, la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs ». Pas de pérennisation de l’encadrement des loyers, mais deux années de plus. À l’article 140 de la loi Élan du 23 novembre 2018, qui organise l’expérimentation « pour une durée de huit ans à compter de la publication » de la loi, le mot « huit » est remplacé par « dix ». L’échéance passerait de fin novembre 2026 à fin novembre 2028.

Les sénateurs ont rejeté par scrutin public l’amendement n° 23 du groupe communiste, qui rétablissait l’article 1er voté par les députés le 11 décembre 2025 : fin du caractère expérimental, encadrement sur simple délibération, complément de loyer plafonné à 20 % du loyer de référence majoré et amendes doublées. Aucune nouvelle collectivité ne pourrait entrer dans le dispositif, mais une intercommunalité ou une commune pourrait en sortir avant le terme.

Un délai d’un an pour contester le loyer comme le complément de loyer

Deux délais changent dans les villes encadrées. L’action en diminution de loyer, aujourd’hui soumise à la prescription de trois ans de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, se prescrirait par un an « à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », la saisine de la commission de conciliation suspendant ce délai. À l’inverse, le locataire aurait un an après la signature du bail, contre trois mois aujourd’hui, pour contester un complément de loyer.

Les amendes administratives restent fixées à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, mais leur produit irait à la collectivité délégataire, et la délégation du préfet serait ouverte « aux maires ».

Quels bailleurs sont concernés par le vote du Sénat ?

Les propriétaires qui louent dans les 70 communes encadrées recensées par le rapport de la commission verraient le plafonnement au loyer de référence majoré se poursuivre deux ans de plus, aux conditions actuelles, détaillées dans notre fiche Encadrement des loyers. Les meublés loués « dans le cadre d’une prestation d’hébergement à usage de résidence », au sens de l’article L. 231-24 du code des impositions sur les biens et services, en seraient exclus à compter du 1er janvier 2027. L’obligation de justifier un congé pour vente ou pour reprise, votée par les députés, est supprimée.

Déclaration des loyers dès 2027 : l’article 1er bis A réécrit en séance

L’article 1er bis A concerne tous les bailleurs de locaux d’habitation. Réécrit en séance par l’amendement n° 50 de la rapporteure, il avance du 1er janvier 2029 au 1er janvier 2027 la déclaration annuelle des loyers prévue à l’article 1496 ter du code général des impôts. Le montant déclaré avant le 1er juillet s’entendrait « hors charges locatives » et distinguerait, le cas échéant, le loyer de base et le complément de loyer.

L’administration fiscale transmettrait chaque année aux services de l’État chargés du logement la liste des locaux recensés pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et la taxe sur la vacance, complétée des loyers déclarés, à compter du 1er janvier 2027.

Retour devant l’Assemblée nationale avant l’échéance de fin novembre 2026

Le texte n’est adopté qu’en première lecture par le Sénat et diffère profondément de celui des députés. Il doit revenir devant l’Assemblée nationale, qui peut rétablir sa version, avant l’expiration de l’expérimentation, fin novembre 2026. Rien n’est en vigueur et chaque disposition décrite ici peut encore changer. Nous suivons ce parcours dans notre suivi de la prolongation de l’encadrement des loyers.

Ce que cela change pour un bailleur dans une ville à loyers encadrés

Si la version du Sénat l’emportait, un propriétaire d’une ville encadrée resterait tenu par le loyer de référence majoré jusqu’en novembre 2028. Le complément de loyer resterait possible sans plafond légal, mais contestable pendant un an au lieu de trois mois : sa justification devra être solide dès la signature du bail. En contrepartie, l’action en diminution de loyer limitée à un an réduirait l’incertitude sur les loyers passés.

Sur dix ou quinze ans, la vraie inconnue reste le sort du dispositif après 2028 : le Sénat ne prolonge l’expérimentation que pour l’évaluer, et les députés peuvent encore rétablir la pérennisation. Un investisseur qui achète dans une ville encadrée doit donc raisonner sur un loyer plafonné pendant toute la détention. Si vous louez ou envisagez d’acheter dans une commune à loyers encadrés, vous pouvez vérifier vos baux et faire étudier votre projet par l’équipe de Montclair.

Vérifiéle 22 octobre 202618 affirmations recoupées

Sources officielles consultées

• SénatTexte adopté provisoire n° 14 (2026-2027) du 21 octobre 2026
• SénatScrutin public n° 25 du 21 octobre 2026 sur l’ensemble de la proposition de loi
• SénatAmendements adoptés en séance publique sur le texte n° 48 (2026-2027)
• SénatDossier législatif de la proposition de loi n° 217 (2025-2026)
• SénatRapport n° 47 (2026-2027) de Mme Amel Gacquerre, commission des affaires économiques
• Assemblée nationaleTexte adopté n° 196 du 11 décembre 2025 et dossier législatif
• LégifranceLoi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140 (en vigueur depuis le 24 août 2022)
• LégifranceLoi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1
• LégifranceCode général des impôts, article 1496 ter (entrée en vigueur différée au 1er janvier 2029)
• LégifranceLoi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, article 146

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Cet article est une information générale sur la fiscalité immobilière, à jour à sa date de vérification. Il ne remplace pas l’étude de votre situation personnelle par un professionnel habilité (avocat fiscaliste, notaire, expert-comptable). Pierre Fiscale et Montclair ne sauraient être tenus responsables d’une décision prise sur sa seule base. Article publié le 22 octobre 2026.