Encadrement des loyers : les règles en vigueur en 2026 et 2027
L’encadrement des loyers est une expérimentation de la loi ELAN qui plafonne, dans des territoires fixés par décret, le loyer de base d’un logement privé au loyer de référence majoré arrêté chaque année par le préfet.
Version du texte en vigueur depuis le 24 août 2022 Fin de l’expérimentation le 24 novembre 2026, huit ans après la publication de la loi ELAN Vérifié sur Légifrance le 15 octobre 2026
Texte en discussion : la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs », adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 et examinée au Sénat (texte de la commission n° 48 du 14 octobre 2026), prévoit de porter la durée de l’expérimentation de huit à dix ans.
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Encadrement des loyers en 2026 et 2027 : l’essentiel
Créé à titre expérimental par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’encadrement des loyers s’applique en zone tendue, sur un périmètre fixé par décret à la demande d’une intercommunalité compétente en matière d’habitat, de la commune de Paris, d’un établissement public territorial du Grand Paris ou des métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence. Chaque année, le préfet fixe par arrêté, au mètre carré, par catégorie de logement et par secteur, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (inférieur de 30 %).
Des décrets ont mis le dispositif en place à Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, sur les territoires de Plaine Commune et d’Est Ensemble, dans 24 communes du Pays basque et dans 21 communes, en tout ou partie, de Grenoble-Alpes Métropole. Le loyer de base inscrit au bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer reste possible lorsque la localisation ou le confort du logement le justifient par comparaison avec les logements du même secteur, mais il est exclu notamment pour un logement classé F ou G. Les meublés ont leurs propres références.
Concerne les bailleurs de logements nus et meublés du parc privé situés dans un périmètre fixé par décret : Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble, une partie du Pays basque et de l’agglomération grenobloise. Les logements des organismes HLM et des sociétés d’économie mixte agréées faisant l’objet d’une convention, ainsi que les meublés des résidences avec services gérées par un mandataire unique, en sont exclus.
Ce que la règle impose et ce qu’elle sanctionne
Ce que la règle impose
- Fixer un loyer de base qui ne dépasse pas le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
- Mentionner dans le bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie du logement.
- Justifier tout complément de loyer par des caractéristiques de localisation ou de confort indiquées au bail, jamais pour un logement classé F ou G.
Sanctions et risques
- Après une mise en demeure restée sans effet, le préfet peut prononcer une amende de 5 000 € au plus pour une personne physique et de 15 000 € au plus pour une personne morale.
- Le locataire peut engager une action en diminution de loyer, examinée d’abord par la commission départementale de conciliation, et l’amende ne fait pas obstacle à cette action.
- Le locataire dispose de trois mois après la signature du bail pour contester le complément de loyer, et c’est alors au bailleur de prouver qu’il est justifié.
Aucun décryptage publié sur ce dispositif pour l’instant.
Dans quelles villes l’encadrement des loyers s’applique-t-il ?
L’encadrement des loyers n’est pas national. L’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 l’a créé à titre expérimental dans les zones tendues, c’est-à-dire les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l’offre et la demande de logements sont en fort déséquilibre. Seuls certains demandeurs pouvaient le réclamer : les intercommunalités compétentes en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux du Grand Paris et les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence, dans un délai de quatre ans après la publication de la loi. Un décret fixe ensuite le périmètre exact.
Ces décrets ont été pris pour Paris en 2019, Lille en 2020, les territoires de Plaine Commune en 2020 et d’Est Ensemble en 2021, une partie de la métropole de Lyon, Montpellier et Bordeaux en 2021, puis 24 communes du Pays basque et 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole en 2023, dont 8 en partie seulement. Pour chaque territoire, le préfet, ou le préfet de région en Île-de-France, publie chaque année un arrêté de loyers de référence. Avant de signer un bail, le bailleur vérifie donc que son adresse se trouve dans un périmètre délimité et quel arrêté est en vigueur à la date de signature.
Quels logements et quels bailleurs doivent respecter le plafond ?
Le plafond vise les bailleurs du parc locatif privé, qu’ils louent vide ou meublé, personnes physiques comme sociétés. Pour les meublés, l’arrêté fixe des références propres, obtenues en ajoutant aux références des logements nus une majoration au mètre carré qui reflète l’écart observé entre loyers meublés et loyers nus. En colocation, la somme des loyers payés par l’ensemble des colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement entier.
Certains logements échappent à l’expérimentation : ceux qui appartiennent à un organisme d’habitations à loyer modéré ou à une société d’économie mixte agréée, ou qui sont gérés par eux, lorsqu’ils font l’objet d’une convention avec l’État. Sont également exclus les logements meublés situés dans une résidence avec services gérée par un mandataire unique. Pour tous les autres, l’obligation s’applique à chaque nouveau bail, et le loyer peut encore être discuté lors du renouvellement.
Comment se calcule le loyer maximal d’un logement ?
Tout part de l’observatoire local des loyers, qui découpe le territoire en secteurs géographiques et en catégories de logements. Pour chaque case, le loyer de référence est égal au loyer médian constaté, exprimé en euros par mètre carré de surface habitable. Le loyer de référence majoré est supérieur de 20 % à ce loyer de référence, et le loyer de référence minoré lui est inférieur de 30 %. Le préfet actualise ces trois valeurs par un arrêté annuel.
Le loyer de base est fixé librement entre les parties, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, multiplié par la surface habitable. Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie du logement. Si cette mention manque, le locataire dispose d’un mois après la prise d’effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de la compléter ; à défaut de réponse dans le mois ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois pour obtenir, le cas échéant, une baisse du loyer.
Quand un complément de loyer est-il autorisé ?
Un complément de loyer peut s’ajouter au loyer de base lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient par comparaison avec les logements de la même catégorie dans le même secteur. Il suppose que le loyer de base atteigne déjà le loyer de référence majoré. Son montant et les caractéristiques qui le fondent doivent être inscrits au bail, et le loyer s’entend alors comme la somme des deux. Pour un meublé, le complément tient compte des équipements et services fournis.
La loi exclut tout complément lorsque le logement présente l’un des défauts qu’elle énumère : sanitaires sur le palier, traces d’humidité sur certains murs, classe énergétique F ou G, fenêtres qui laissent anormalement passer l’air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations venant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau dans les trois derniers mois, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale. Le locataire a trois mois après la signature pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation, sauf en bail mobilité, et c’est au bailleur de prouver qu’il est justifié.
Quelles sanctions en cas de loyer trop élevé ?
Le locataire peut d’abord engager une action en diminution de loyer lorsque le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré. La commission départementale de conciliation est compétente pour examiner ce litige. Après un échec de la conciliation sur un complément de loyer, le locataire a trois mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le juge, et le loyer finalement retenu s’applique depuis la prise d’effet du bail.
Le préfet dispose aussi d’un pouvoir propre. Lorsqu’il constate qu’un bail dépasse le plafond, il peut mettre le bailleur en demeure, dans un délai de deux mois, de mettre le contrat en conformité et de restituer les loyers trop perçus ; le bailleur dispose d’un mois pour présenter ses observations. Si la mise en demeure reste sans effet, le préfet peut prononcer une amende motivée d’au plus 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette amende n’empêche pas l’action du locataire, et le préfet peut déléguer ce pouvoir à l’intercommunalité, au maire de Paris ou à la métropole concernée.
Que se passe-t-il au renouvellement du bail ?
Le renouvellement du bail rouvre la discussion dans les deux sens. Le locataire peut demander une diminution si le loyer, hors complément, dépasse le loyer de référence majoré. Le bailleur peut demander une réévaluation si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, sauf pour un logement classé F ou G, et sans pouvoir donner congé pour la même échéance. La proposition doit être faite au moins six mois avant le terme par le bailleur, cinq mois par le locataire, en reproduisant intégralement le texte de loi.
Pour justifier une réévaluation, il faut fournir des loyers de logements comparables du voisinage : au moins trois références, six dans les communes d’une agglomération de plus d’un million d’habitants listées par décret. Faute d’accord, la commission de conciliation puis le juge peuvent être saisis avant le terme du bail. Une hausse acceptée ou fixée par le juge s’étale par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Pour un meublé, elle s’applique au contrat renouvelé, par tiers annuel si elle dépasse 10 %.
L’encadrement des loyers s’arrête-t-il fin 2026 ?
En l’état du droit, l’expérimentation dure huit ans à compter de la publication de la loi ELAN au Journal officiel, soit jusqu’à fin novembre 2026 (huit ans après la publication de la loi Élan, le 24 novembre 2018). Le Gouvernement devait remettre au Parlement un rapport d’évaluation au plus tard six mois avant ce terme. Sans nouveau texte, l’article 140 cessera donc de s’appliquer aux baux signés après cette date. Les autres règles des zones tendues, qui relèvent de la loi du 6 juillet 1989, ne dépendent pas de cette échéance.
Un prolongement est en discussion, sans être voté. La proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs », adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, porte dans le texte de la commission du Sénat n° 48 du 14 octobre 2026 la durée de l’expérimentation de huit à dix ans. Son examen en séance publique au Sénat est prévu le 21 octobre 2026, et le texte peut encore évoluer avant une adoption définitive et une publication au Journal officiel.
Questions fréquentes sur l’encadrement des loyers
Comment savoir si mon logement est concerné par l’encadrement des loyers ?
Il faut vérifier deux choses : que la commune, ou la partie de commune, figure dans un décret de périmètre pris en application de l’article 140 de la loi ELAN, puis quel arrêté préfectoral de loyers de référence est en vigueur à la date de signature du bail. L’arrêté donne, pour le secteur et la catégorie du logement, location vide ou meublée, les valeurs au mètre carré à respecter.
Quel loyer maximum peut-on demander en zone d’encadrement ?
Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable. Ce plafond correspond au loyer médian du secteur augmenté de 20 %. Un complément de loyer ne peut s’y ajouter que si le logement présente des atouts de localisation ou de confort réels, mentionnés au bail, et jamais pour un logement classé F ou G ou affecté d’un des défauts listés par la loi.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il aux locations meublées ?
Oui. L’arrêté du préfet fixe des loyers de référence spécifiques aux meublés, calculés en ajoutant aux références des logements nus une majoration au mètre carré. Le complément de loyer tient alors compte des équipements et services fournis. Seuls les meublés situés dans une résidence avec services gérée par un mandataire unique sont exclus, tout comme les logements conventionnés des organismes HLM et des sociétés d’économie mixte agréées.
Combien de temps un locataire a-t-il pour contester un complément de loyer ?
Trois mois à compter de la signature du bail, en saisissant la commission départementale de conciliation (ce délai ne vaut pas pour un bail mobilité). Le bailleur doit alors démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui justifient le complément. Si la conciliation échoue, le locataire dispose de trois mois après l’avis de la commission pour saisir le juge.
Quelle amende risque un propriétaire qui dépasse le loyer plafond ?
Le préfet doit d’abord adresser une mise en demeure de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu. Si elle reste sans effet, il peut infliger une amende allant jusqu’à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société. Cette sanction s’ajoute à l’action en diminution de loyer que le locataire peut engager de son côté.
L’encadrement des loyers est-il prolongé après novembre 2026 ?
Pas à ce jour. L’expérimentation s’achève fin novembre 2026, huit ans après la publication de la loi Élan. Une proposition de loi sur les rapports locatifs, adoptée par l’Assemblée nationale en décembre 2025 et examinée au Sénat en octobre 2026, prévoit de porter sa durée à dix ans. Tant qu’elle n’est pas définitivement adoptée et publiée au Journal officiel, la date de 2026 reste celle du droit en vigueur.