Encadrement des loyers : la commission du Sénat propose de porter l’expérimentation à dix ans

En résumé

• La commission des affaires économiques du Sénat a déposé le 14 octobre 2026 sa version de la proposition de loi sur les rapports locatifs.
• Elle maintient le caractère expérimental de l’encadrement des loyers et propose de porter sa durée de huit à dix ans.
• Le plafonnement du complément de loyer à 20 % et le doublement des amendes votés par les députés sont supprimés dans sa version.
• Un nouvel article ajoute le loyer et le complément de loyer à la déclaration d’occupation de l’article 1418 du CGI.
• Le Sénat examine le texte en séance publique le 21 octobre 2026.

Le Sénat prolonge l’expérimentation au lieu de la pérenniser

Le texte de la commission (n° 48, session 2026-2027) a été déposé au Sénat le 14 octobre 2026. Il porte sur la proposition de loi de M. Inaki Echaniz, adoptée par l’Assemblée nationale en première lecture le 11 décembre 2025 (texte adopté n° 196) et transmise au Sénat le lendemain.

Les députés avaient supprimé le caractère expérimental de l’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 dite ELAN, ouvert le dispositif aux communes des zones tendues par délibération, plafonné le complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré et porté les amendes à 10 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale.

La commission du Sénat revient sur ces choix. Son article 1er conserve l’expérimentation et remplace seulement sa durée de « huit » ans par « dix » ans. L’article 140, dans sa version en vigueur depuis le 24 août 2022, prévoit une expérimentation de huit ans à compter de la publication de la loi ELAN. La collectivité demandeuse, ou une commune de son ressort, pourrait aussi demander la fin anticipée du dispositif sur tout ou partie de son territoire.

Il fixe à un an la prescription de l’action en diminution de loyer, avec effet suspensif de la saisine de la commission départementale de conciliation, et porte de trois mois à un an le délai de contestation du complément de loyer. Les amendes resteraient à leur niveau actuel (5 000 et 15 000 euros au maximum), mais leur produit irait à la collectivité délégataire et la délégation du préfet serait ouverte « aux maires ». Les locaux loués dans le cadre d’une prestation d’hébergement à usage de résidence (article L. 231-24 du code des impositions sur les biens et services) seraient exclus de l’encadrement des meublés à compter du 1er janvier 2027.

La commission introduit un article 1er bis A à portée fiscale. Il complète le I de l’article 1418 du code général des impôts, qui oblige les propriétaires de locaux d’habitation à déclarer avant le 1er juillet de chaque année la nature de l’occupation de leurs biens, pour y ajouter « le loyer, le complément de loyer ». L’administration fiscale transmettrait chaque année aux services de l’État chargés du logement la liste des locaux recensés, avec les loyers déclarés. Le même article avance de 2029 à 2027 l’entrée en vigueur de l’article 1496 ter du code général des impôts, créé par l’article 146 de la loi de finances pour 2020 pour la déclaration des loyers servant à la révision des valeurs locatives.

Les articles 1er bis, 1er ter, 2 (justification des congés pour vente ou reprise) et 2 bis adoptés par les députés sont supprimés.

Quels bailleurs seraient concernés ?

Les bailleurs des territoires où l’encadrement des loyers s’applique, pour la durée de l’expérimentation et les délais de contestation. Tous les propriétaires de locaux d’habitation, pour la déclaration des loyers, si l’article 1er bis A est conservé. Les règles en vigueur sont détaillées dans notre fiche Encadrement des loyers.

Quand ces changements s’appliqueraient-ils ?

Le texte ne fixe pas de date d’entrée en vigueur générale. Seules l’exclusion des hébergements à usage de résidence et la déclaration des loyers de l’article 1496 ter sont datées du 1er janvier 2027, sous réserve de l’adoption définitive et de la promulgation de la loi.

Où en est la proposition de loi ?

Il s’agit d’un texte de commission, non encore voté par le Sénat. La séance publique est inscrite au 21 octobre 2026. Les versions des deux assemblées divergent fortement, ce qui annonce une nouvelle lecture ou une commission mixte paritaire. Rien n’est en vigueur à ce stade. Nous suivons ce texte dans notre suivi de la prolongation de l’encadrement des loyers, et nous analysons le rapport de la commission dans notre article sur le rapport du Sénat.

Ce que cela peut changer pour un bailleur ou un investisseur locatif

Dans les villes où l’encadrement s’applique, l’expérimentation dure aujourd’hui huit ans à compter de la publication de la loi ELAN. Avec la version de la commission du Sénat, elle durerait dix ans : le loyer d’un logement loué dans ces villes resterait plafonné par le loyer de référence majoré pendant deux années de plus.

Le délai pour contester un complément de loyer passerait de trois mois à un an, ce qui allonge la période pendant laquelle un complément peut être remis en cause. Si l’article 1er bis A est conservé, tous les propriétaires de locaux d’habitation devraient aussi indiquer le loyer et le complément de loyer dans leur déclaration d’occupation, et ces données seraient transmises aux services de l’État chargés du logement. Rien de tout cela n’est en vigueur à ce stade.

Dans une ville à loyers encadrés, la durée de l’expérimentation pèse directement sur le rendement d’un achat locatif. Si vous investissez ou louez dans l’une de ces communes, vous pouvez faire étudier votre projet.

Vérifiéle 15 octobre 202616 affirmations recoupées

Sources officielles consultées

• SénatProposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs, texte de la commission n° 48 (2026-2027)
• SénatDossier législatif
• Assemblée nationaleTexte adopté n° 196 du 11 décembre 2025
• LégifranceLoi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140 (version en vigueur depuis le 24 août 2022)
• LégifranceCode général des impôts, article 1418 (version en vigueur depuis le 21 février 2026)
• LégifranceLoi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, article 146

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Cet article est une information générale sur la fiscalité immobilière, à jour à sa date de vérification. Il ne remplace pas l’étude de votre situation personnelle par un professionnel habilité (avocat fiscaliste, notaire, expert-comptable). Pierre Fiscale et Montclair ne sauraient être tenus responsables d’une décision prise sur sa seule base. Article publié le 15 octobre 2026.