Logements vacants : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Quels logements vacants sont soumis à la nouvelle taxe ?

La taxe sur la vacance des locaux d’habitation, codifiée à l’article 1406 bis du code général des impôts, est due pour les logements vacants au 1er janvier de l’année d’imposition. La durée de vacance exigée dépend de la commune. Elle est d’au moins un an lorsque le logement se trouve dans une commune qui présente un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Elle est d’au moins deux ans dans les autres communes, où la taxe ne s’applique que si la collectivité l’a instituée.

Deux catégories de communes sont considérées en déséquilibre : celles qui appartiennent à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l’on constate notamment des loyers ou des prix élevés ou une forte demande de logement social, et d’autres communes où l’on constate des loyers ou des prix élevés ou une forte proportion de résidences secondaires. La liste figure en annexe du décret n° 2026-831 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 29 août 2026, qui reprend le périmètre de l’ancienne taxe annuelle sur les logements vacants.

Quels logements échappent à la taxe sur la vacance ?

La loi exclut quatre catégories de logements. D’abord, ceux qui ont été occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence : une location ou une occupation de cette durée suffit à interrompre la vacance au sens fiscal. Ensuite, les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable.

Sont enfin exclus les logements qui constituent des dépendances du domaine public et les logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte agréées mentionnés aux articles L411-2 et L481-1 du code de la construction et de l’habitation. Pour un bailleur privé, l’enjeu se concentre donc sur la preuve de l’occupation, par exemple par un bail, ou sur la démonstration que la vacance ne dépend pas de lui.

Comment se calcule le montant de la taxe ?

La taxe est assise sur la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409 du code général des impôts. Dans une commune en déséquilibre, le taux est fixé par la loi à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième. La commune peut, par une délibération prise dans les conditions de l’article 1639 A du même code, relever ces taux, sans dépasser 30 % la première année et 60 % à partir de la deuxième.

Dans les autres communes, la taxe n’existe que si la commune l’institue par délibération et en fixe le taux, plafonné à 50 %. Une intercommunalité à fiscalité propre dotée d’un programme local de l’habitat peut faire de même sur son territoire, mais sa délibération ne s’applique pas dans les communes membres qui ont déjà institué la taxe. Le montant dû varie donc fortement d’une commune à l’autre et d’une année à l’autre de vacance.

Qui paie la taxe et comment est-elle recouvrée ?

La taxe est due par la personne qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance : le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote. En cas de démembrement de propriété, c’est donc l’usufruitier qui est visé. Ces redevables sont les mêmes que pour l’ancienne taxe annuelle sur les logements vacants, ce qui assure une continuité pour les propriétaires déjà imposés au titre de celle-ci.

Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions suivent les règles de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Une réclamation se traite donc comme pour la taxe foncière. Les dégrèvements accordés sont à la charge de la commune ou de l’intercommunalité à fiscalité propre concernée et s’imputent sur les attributions que l’État lui verse au titre du code général des collectivités territoriales. La taxe, qui relevait de l’État pour l’ancienne taxe annuelle, devient ainsi une imposition communale.

Que deviennent la TLV et la taxe d’habitation sur les logements vacants ?

La nouvelle taxe remplace deux impositions. La taxe annuelle sur les logements vacants, prévue à l’article 232 du code général des impôts, s’appliquait dans les communes des zones tendues aux logements vacants depuis au moins un an, aux taux fixes de 17 % puis 34 % de la valeur locative. La taxe d’habitation sur les logements vacants de l’article 1407 bis permettait aux autres communes, sur délibération, d’assujettir à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires les logements vacants depuis plus de deux ans.

Ces deux articles sont abrogés à compter du 1er janvier 2027, tout comme le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 qui fixait la liste des communes de l’ancienne taxe. Les délibérations prises par les communes et les intercommunalités sur le fondement de l’article 1407 bis cessent de produire leurs effets à la même date. Une commune qui veut continuer à taxer la vacance hors zone tendue doit donc instituer la nouvelle taxe par une nouvelle délibération.

Quel calendrier pour 2026 et 2027 ?

En 2026, ce sont encore la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants qui s’appliquent. Les dispositions de la loi de finances pour 2026 qui créent la nouvelle taxe s’appliquent à compter des impositions établies au titre de 2027. Le logement est alors apprécié à sa situation au 1er janvier 2027, et la loi précise que, pour ces premières impositions, il est tenu compte de la durée de vacance du logement avant le 1er janvier 2027.

Concrètement, un logement vacant depuis plusieurs années ne bénéficie d’aucun « compteur remis à zéro » au passage à la nouvelle taxe. La même liste de communes sert aussi de référence, depuis la loi de finances pour 2026, au régime du changement d’usage des locaux d’habitation, qui encadre notamment la location en meublé de tourisme.