Encadrement des loyers : le rapport du Sénat justifie une prolongation limitée à deux ans

En résumé

• Le rapport n° 47 de la commission des affaires économiques du Sénat, déposé le 14 octobre 2026, refuse de pérenniser l’encadrement des loyers.
• La commission prolonge l’expérimentation de l’article 140 de la loi Élan de huit à dix ans, sans nouvelles candidatures, avec une sortie anticipée possible.
• Le plafonnement du complément de loyer à 20 %, le doublement des amendes et l’extension hors zones tendues votés par les députés sont supprimés.
• L’action en diminution de loyer et la contestation du complément de loyer seraient toutes deux enfermées dans un délai d’un an.
• Le Sénat examine le texte en séance publique le 21 octobre 2026 ; rien n’est en vigueur.

Une expérimentation prolongée de huit à dix ans, sans nouvelles candidatures

Le rapport n° 47 (2026-2027) de la sénatrice Amel Gacquerre, déposé le 14 octobre 2026 au nom de la commission des affaires économiques, explique la réécriture de la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs », déposée à l’Assemblée nationale le 28 octobre 2025 et adoptée par les députés le 11 décembre 2025. Ce texte voulait pérenniser l’encadrement des loyers, organisé par l’article 140 de la loi Élan du 23 novembre 2018 « à titre expérimental et pour une durée de huit ans ». Le rapport situe l’échéance au 23 novembre 2026 et recense 70 communes encadrées.

La commission estime que « les conditions ne sont pas réunies » pour pérenniser le dispositif. Elle cite le rapport d’évaluation remis au Parlement en mai 2026 : un effet de moins 2 % à moins 4 % sur les loyers après deux ans, aucune mesure des effets à long terme sur l’offre locative, faute de données, et un coût évalué à 181 millions d’euros de recettes fiscales perdues par an. Elle a donc remplacé « huit » par « dix » : deux ans de plus, à périmètre constant, sans réouverture du délai de candidature. Une collectivité pourrait en sortir avant le terme.

Complément de loyer, amendes doublées, extension hors zones tendues : ce que la commission écarte

Les députés avaient supprimé la procédure de candidature, ouvert le dispositif hors des zones tendues sur simple délibération, intégré les « coliving » et les résidences-services, plafonné le complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré, soumis ce complément au pouvoir de sanction du préfet et doublé les amendes. La commission a supprimé toutes ces dispositions, ainsi que les articles 1er bis, 1er ter, 2 et 2 bis, estimant que le complément de loyer doit rester apprécié au cas par cas par le juge.

Deux apports des députés sont conservés : la délégation aux communes volontaires des pouvoirs de contrôle et de sanction du préfet, et le versement aux délégataires du produit des amendes, plafonnées comme aujourd’hui à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Quels bailleurs seraient touchés par la version du Sénat ?

Les bailleurs des 70 communes encadrées verraient le plafonnement au loyer de référence majoré se poursuivre deux ans de plus. La commission rétablit l’exemption des meublés loués dans le cadre d’une prestation d’hébergement à usage de résidence, supprimée par les députés. Les règles en vigueur sont détaillées dans notre fiche Encadrement des loyers.

Au-delà des zones encadrées, l’article 1er bis A ajouté par la commission vise tous les propriétaires de locaux d’habitation : le loyer et le complément de loyer seraient ajoutés à la déclaration annuelle d’occupation de l’article 1418 du code général des impôts, et transmis par l’administration fiscale aux services de l’État chargés du logement.

Des délais ramenés à un an et deux dates fixées au 1er janvier 2027

L’action en diminution de loyer propre à l’encadrement, aujourd’hui soumise à la prescription triennale, serait enfermée dans un délai d’un an. À l’inverse, le délai pour contester un complément de loyer passerait de trois mois à un an après la signature du bail. Le texte ne fixe pas de date d’entrée en vigueur générale. Deux dispositions sont datées du 1er janvier 2027 : l’exemption des hébergements à usage de résidence et l’avancée, de 2029 à 2027, de la déclaration des loyers prévue à l’article 1496 ter du code général des impôts.

Séance publique au Sénat le 21 octobre, puis un désaccord à trancher avec l’Assemblée

Le texte de la commission n° 48 (2026-2027) sera discuté en séance publique au Sénat le 21 octobre 2026, en première lecture. Il ne s’agit ni d’un texte adopté par le Sénat ni d’une loi : les sénateurs peuvent l’amender, puis la proposition de loi devra revenir devant l’Assemblée nationale avant l’échéance de fin novembre 2026. Rien n’est en vigueur à ce stade. Nous suivons ce parcours dans notre suivi de la prolongation de l’encadrement des loyers.

Ce que cela peut changer pour un bailleur dans une ville à loyers encadrés

Si la version de la commission était retenue, un propriétaire louant à Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, au Pays basque ou à Grenoble resterait soumis au loyer de référence majoré jusqu’en 2028. Le complément de loyer resterait possible sans plafond légal, mais le locataire aurait un an, au lieu de trois mois, pour le contester, tandis que l’action en diminution de loyer serait limitée à un an au lieu de trois.

Pour tous les bailleurs, la déclaration annuelle d’occupation s’enrichirait du loyer et de l’éventuel complément de loyer, et la déclaration des loyers de l’article 1496 ter arriverait dès 2027. Ces éléments restent ceux d’un texte de commission : la séance du 21 octobre, puis la navette avec l’Assemblée nationale, peuvent encore les modifier.

Deux ans d’encadrement de plus, c’est deux ans de loyers plafonnés à intégrer dans le rendement d’un bien loué dans ces villes. Si vous louez ou achetez dans une commune encadrée, vous pouvez faire étudier votre projet.

Vérifiéle 17 octobre 202624 affirmations recoupées

Sources officielles consultées

• SénatRapport n° 47 (2026-2027) de Mme Amel Gacquerre, commission des affaires économiques
• SénatTexte de la commission n° 48 (2026-2027)
• SénatDossier législatif de la proposition de loi
• Assemblée nationaleDossier législatif (dépôt le 28 octobre 2025, adoption le 11 décembre 2025)
• LégifranceLoi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140 (en vigueur depuis le 24 août 2022)
• LégifranceCode général des impôts, article 1418 (en vigueur depuis le 21 février 2026)
• LégifranceLoi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, article 146 (en vigueur depuis le 21 février 2026)

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Cet article est une information générale sur la fiscalité immobilière, à jour à sa date de vérification. Il ne remplace pas l’étude de votre situation personnelle par un professionnel habilité (avocat fiscaliste, notaire, expert-comptable). Pierre Fiscale et Montclair ne sauraient être tenus responsables d’une décision prise sur sa seule base. Article publié le 19 octobre 2026.