Décence et DPE : les règles en vigueur en 2026 et 2027

Qu’est-ce qu’un logement décent au sens de la loi ?

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent. Le texte pose quatre exigences cumulatives : ne pas laisser apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites, atteindre un niveau minimal de performance énergétique et disposer des éléments qui le rendent conforme à l’usage d’habitation. Ces règles visent les locations à usage de résidence principale ou à usage mixte, à l’exception des logements-foyers et des logements de travailleurs agricoles, soumis à des règles propres.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise ces caractéristiques. Il impose notamment une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou d’un volume habitable d’au moins 20 m³. Il reprend aussi le calendrier de performance énergétique fixé par la loi. Louer comme résidence principale un logement qui ne remplit pas ces conditions expose le bailleur aux recours du locataire et à la perte du versement direct des aides au logement.

Quel calendrier pour les logements classés G, F et E ?

Le niveau de performance d’un logement décent se lit sur l’étiquette du diagnostic de performance énergétique, qui classe les logements de A, extrêmement performant, à G, extrêmement peu performant, selon leur consommation d’énergie primaire et leurs émissions de gaz à effet de serre par mètre carré et par an. En France métropolitaine, un logement décent doit être classé entre A et F depuis le 1er janvier 2025, ce qui exclut la classe G.

Le seuil se relève ensuite par étapes : entre A et E à compter du 1er janvier 2028, ce qui rendra non décents les logements classés F, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034, ce qui visera les logements classés E. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : classes A à F à compter du 1er janvier 2028, puis A à E à compter du 1er janvier 2031. La loi précise que les logements qui ne respectent pas ces critères aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Quel rôle joue le DPE dans la location ?

Le diagnostic de performance énergétique fait partie du dossier de diagnostic technique que le bailleur fournit et annexe au bail, à la signature comme au renouvellement. Ce dossier comprend aussi, selon les cas, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état relatif à l’amiante, l’état des installations intérieures d’électricité et de gaz et l’état des risques. Le bailleur doit en outre tenir le DPE à la disposition de tout candidat locataire, avant même la signature.

La classe énergétique inscrite sur le DPE produit donc des effets juridiques directs : elle détermine si le logement est décent à une date donnée et si le loyer peut évoluer. En revanche, les recommandations de travaux qui accompagnent le diagnostic n’ont qu’une valeur indicative, et le locataire ne peut pas s’en prévaloir contre le bailleur. Le dossier est transmis par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties.

Que risque un bailleur qui loue un logement non décent ?

Le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement sans que la validité du bail soit remise en cause. Faute d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, mais ce passage n’est pas obligatoire avant d’aller devant le juge. Le juge détermine alors les travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Il peut réduire le loyer, ou en suspendre le paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux, et il transmet sa décision au préfet.

Les aides au logement sont un autre levier. Lorsque l’organisme payeur constate qu’un logement n’est pas décent, il conserve l’allocation de logement pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire et notifie au propriétaire l’obligation de mettre le logement en conformité pour la percevoir. Pendant ce délai, le locataire paie le loyer et les charges diminués de l’allocation, sans que le bailleur puisse fonder sur cette différence une demande de résiliation du bail.

Pourquoi le loyer d’un logement F ou G est-il gelé ?

Indépendamment de la décence, la loi de 1989 bloque l’évolution du loyer des logements classés F ou G. À la relocation, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. En cours de bail, la révision annuelle en fonction de l’indice de référence des loyers est interdite, tout comme la majoration de loyer prévue par une clause de travaux d’amélioration. Ces règles s’appliquent aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.

Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers, un logement classé F ou G ne peut pas non plus faire l’objet d’un complément de loyer, et le bailleur ne peut pas engager d’action en réévaluation du loyer au renouvellement du bail. Pour un propriétaire, la classe énergétique pèse donc à la fois sur la possibilité de louer et sur le niveau du loyer.

Le bailleur peut-il échapper à l’obligation de travaux énergétiques ?

La loi prévoit deux cas où le juge ne peut pas ordonner les travaux nécessaires pour atteindre la performance minimale, sans renoncer pour autant à ses autres mesures, comme la réduction du loyer. Le premier concerne le logement situé dans une copropriété, lorsque le copropriétaire démontre qu’il n’a pas pu atteindre ce niveau malgré ses diligences pour faire examiner des travaux sur les parties ou équipements communs et malgré des travaux adaptés dans ses parties privatives.

Le second vise le logement soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui empêchent d’atteindre la performance requise, alors que des travaux compatibles avec ces contraintes ont été réalisés ; un décret précise les critères. Ces exceptions ne suppriment pas l’obligation de décence : elles limitent seulement le pouvoir du juge d’imposer des travaux. Elles supposent que le bailleur puisse prouver les démarches et travaux qu’il a engagés.

Qu’est-ce qui change en 2027 et 2028 pour les bailleurs ?

L’année 2027 est la dernière où un logement classé F peut être proposé à la location comme résidence principale en métropole. À compter du 1er janvier 2028, la classe E devient le minimum requis, et un logement classé F loué à cette date sera considéré comme non décent, y compris pour un bail en cours. En outre-mer, la même date marque l’entrée en vigueur du premier seuil, qui exclut les logements classés G.

Ce calendrier est inscrit dans la loi du 6 juillet 1989 et dans le décret du 30 janvier 2002, dans leurs versions en vigueur depuis le 1er janvier 2025. À la date de vérification, aucun texte publié au Journal officiel ne modifie ces échéances. Pour un bailleur qui détient un logement classé F, la période 2026 et 2027 est donc celle où se pose la question des travaux à engager avant l’échéance de 2028.